La respuesta general a la pregunta de cuánta hipoteca puedes pagar no es la respuesta correcta a esta pregunta. El problema es que la respuesta que generalmente se da es a una pregunta diferente: ¿Por cuánta hipoteca puedo obtener la aprobación?
No son lo mismo, y sólo porque puedas obtener la aprobación para una hipoteca determinada no significa que debas gastar tanto.
Las instituciones crediticias se preocupan por tu capacidad para pagar el préstamo. Basan tu aprobación en lo que puedes pagar, no en lo que alcanzas a pagar.
No le importa al prestamista si no puedes permitirte ahorrar para la jubilación o la educación de tus hijos. Lo único que le importa al prestamista es si vas a pagar o no. Si no deseas vivir exclusivamente para pagar una hipoteca, entonces probablemente deberías comprar algo más pequeño de la que el prestamista cree que puedes pagar.
A continuación, te indicamos cómo determinar cuánta hipoteca realmente puedes pagar.
El proceso de aprobación
Dos cosas impulsan la cantidad de hipoteca para la que puedes obtener la aprobación: una es tu historial de crédito; la otra es la cantidad de deuda que llevas.
Tu historial de crédito puede evitarte obtener una hipoteca si tu crédito es muy malo; puede reducir tus opciones y aumentar tus costos si es malo.
Un gran crédito te ayuda principalmente a alcanzar tasas hipotecarias más bajas; no serás aprobado por mucho más que si sólo tienes un crédito bueno o muy bueno.
Tu carga de deuda es un factor importante en la cantidad de hipoteca para la que puedes obtener la aprobación. La forma más fácil de determinar el impacto de la deuda es a través de las relaciones deuda-ingreso (DTI).
Hay dos ratios DTI que forman la base tradicional de la aprobación de hipotecas. Estas proporciones eran reglas duras y rápidas en el pasado; son directrices generales hoy en día. Los prestamistas tienen datos mucho mejores ahora que en el pasado, y ahora hay cierta flexibilidad adicional, debido a una mejor información.
El primer límite es para los costos totales de vivienda, que consisten en capital, intereses, impuestos y seguros. El total de estas cantidades no debe exceder el 28 por ciento de tu ingreso bruto. Dicho de otra manera: el costo de tu vivienda DTI no debe ser más del 28 por ciento.
El segundo límite es para la deuda total. Tus costos de vivienda más otros pagos de deuda no deben exceder el 36 por ciento de tu ingreso bruto.
Esto incluye préstamos estudiantiles, pagos de automóviles, pagos de tarjetas de crédito y cualquier otra deuda. Puedes influir en esta proporción pagando deudas a corto plazo, como tarjetas de crédito, y cronometrando las compras de automóviles para evitar tener dos pagos de automóviles cuando estás comprando una casa.
Debido a que los gastos hipotecarios son una parte importante del DTI, es más fácil obtener la aprobación para hipotecas a más largo plazo, como 30 años en lugar de 15 años, ya que el pago es menor y puedes financiar más antes de alcanzar el límite de DTI.
Teng en cuenta que el proceso de aprobación típico no tiene en cuenta tu necesidad o capacidad para financiar la jubilación o la educación. Se basa únicamente en la interpretación del prestamista de tu capacidad para pagarlos.
Asequibilidad de la hipoteca
La asequibilidad de la hipoteca debe determinarse en función de tu capacidad para pagar una casa en el contexto de la financiación de tus otros objetivos.
Para muchas personas hay una compensación entre qué tipo de casa compran y qué más pueden lograr financieramente. Demasiada casa a menudo significa menos para la educación o la jubilación.
Para determinar lo que realmente puedes pagar, debes presupuestar. El proceso es determinar cuánto queda después de haber asignado ahorros para la jubilación, la educación si eso está en tus planes y cualquier otra meta financiera.
Hay muchas buenas calculadoras disponibles en línea que pueden ayudarte a determinar cuánto debes ahorrar para la jubilación o las metas educativas.
Lo que actualmente estás gastando para gastos de subsistencia es un buen punto de partida para estimar tus gastos de vida en un nuevo hogar. Generalmente hay cambios en los gastos al cambiar de residencia, especialmente si estás pasando de ser un inquilino a un propietario. Hay muchos costos de propiedad ocultos que los inquilinos pueden no pagar directamente.
El mantenimiento no es responsabilidad del inquilino, sino del propietario. Incluso las casas más nuevas necesitan algo de mantenimiento, y el costo del mantenimiento y cualquier actualización anticipada deben tenerse en cuenta en el presupuesto.
Del mismo modo, cualquier aumento en los costos para el cuidado del césped, el barrido de nieve u otros gastos en los que no hayas incurrido como inquilino deben planificarse. Incluso si vas a mantener tu propio patio y entrada, es posible que debas planear comprar una cortadora de césped y una pala.
Planificar los gastos con anticipación ayuda a asegurarse de que sean asequibles cuando llegue el momento.
Hay costos ocultos para la propiedad; los propietarios deben estar preparados para emergencias u otros gastos imprevistos.
Registrar estos costos, junto con las metas de ahorro y los gastos de subsistencia, en tu presupuesto te mostrará lo que queda para asignar a los gastos del hogar.
Para muchas personas, hacer una asignación adecuada para los ahorros de jubilación y educación resultará en una asignación hipotecaria que es menor de lo que podrían obtener la aprobación. Al calcular los números primero, puedes ver a qué podrías tener que renunciar para comprar la casa para la que podrías obtener la aprobación.
Tienes que tomar esa decisión; al estar informado, entras en el acuerdo sabiendo si te quedarás corto en ahorros para la jubilación o no podrás viajar para vacaciones porque no hay espacio en el presupuesto para tales lujos.
Propiedad de la vivienda e impuestos
Los ahorros fiscales como resultado de la propiedad de la vivienda ya no se pueden asumir automáticamente.
Con deducciones estándar más altas y limitaciones en las deducciones detalladas estatales y locales, menos propietarios verán una ventaja fiscal significativa, o incluso cualquier ventaja fiscal, al poseer sobre el alquiler.
Esto no hace que la propiedad de la vivienda sea una mala idea, sólo cambia las matemáticas sobre la asequibilidad.
Debes calcular el impacto fiscal de la propiedad de la vivienda. Querrás calcular tu obligación tributaria con los gastos de la vivienda en comparación con tu obligación tributaria actual para ver qué diferencia haría la propiedad de la vivienda en tus impuestos.
Si te sientes cómodo con los impuestos, puedes hacerlo fácilmente con lápiz y papel; si no te sientes tan cómodo con los impuestos, puedes hacerlo utilizando un programa de impuestos en línea.
Si vas a obtener ahorros fiscales como resultado de la propiedad de la vivienda, es posible que desees considerar ajustar tus retenciones para poner algunos de esos ahorros en tu presupuesto mensual y hacer que sea más fácil pagar la casa mientras ahorras para tus objetivos a largo plazo.
La conclusión
Tener conocimientos financieros se trata de tomar decisiones financieras informadas. Las instituciones crediticias a menudo ofrecen a los compradores de vivienda más hipotecas de las que son prudentemente asequibles.
Dado que la situación financiera de cada persona es única, te corresponde ejecutar un presupuesto para ver cuánta hipoteca es asequible en tu propia situación, y no depender de los números de un prestamista.
El riesgo de confiar en esos números es que es posible que puedas hacer los pagos de la casa, pero a costa de no poder hacer otras cosas que son importantes para ti financieramente.
Al determinar cuánto puedes pagar en tu situación, puedes comprar una casa y aun así vivir la vida que deseas vivir, libre de estar sobre-hipotecado e incapaz de hacer lo que quieres hacer financieramente en la vida. Y eso es lo que es verdaderamente asequible.
