La primera carrera de Kirby Atwell fue como segundo teniente en el ejército de los Estados Unidos, donde sirvió durante 11 años. Amaba su trabajo, pero siempre sintió ganas de construir un negocio. Como veterano, tendría la oportunidad de explorar esa faceta de emprendedor.

Mientras trabajaba como oficial de defensa aérea en Shariki, Japón, Atwell usó un radar para rastrear misiles de prueba lanzados por Corea del Norte al Océano Pacífico. Sin embargo, en el fondo de su mente, estaba haciendo cálculos sobre la potencial ventaja financiera de inversión inmobiliaria y cómo, si se hacía bien, podría proporcionarle un buen ingreso.

Convirtiéndose en un emprendedor veterano

Cuando Atwell terminó su gira en 2011, ya había comprado algunas propiedades de alquiler utilizando, tanto el dinero que ganó mientras estaba desplegado, como el financiamiento tradicional.

Graduado de West Point, el nativo de Chicago sabía que quería aprovechar su incontenible impulso competitivo y comenzar a renovar y practicar  la remodelación de propiedades. Se basó principalmente en la autoeducación, leyendo todos los libros que pudo encontrar.

“Me encantó la idea de poseer un activo que potencialmente podría pagarme por el resto de mi vida”, dice Atwell.

El primer negocio de Atwell, llamado iCandy Homes, se construyó sobre un modelo tradicional de remodelación de casa. Buscaba propiedades infravaloradas en los suburbios del sur de Chicago (embargadas o simplemente poco atractivas). Luego, él y sus dos amigos las remodelaban y ponían de nuevo en el mercado.

Si bien su juego a largo plazo siempre ha sido comprar, rehabilitar y mantener alquileres, esta primera empresa le enseñó mucho a Atwell sobre los pros y los contras de la inversión inmobiliaria.

Las mejores situaciones, dice, eran aquellas en las que los cimientos de la casa, específicamente su mecánica (cableado, plomería, calefacción), eran sólidos, y solo era necesario arreglar el “factor de fealdad”, es decir, la parte estética. Aunque se requería bastante esfuerzo, esos acuerdos fueron los más rentables.

Al principio, Atwell pidió prestado dinero a familiares y amigos. Atwell rehabilitaba la propiedad y la vendía. La ventaja para su familia y amigos fue recuperar el capital con una tasa de interés más alta.

Las finanzas de remodelación de casas

En el apogeo de iCandy Homes, Atwell y sus dos amigos estaban remodelando y vendiendo 24 casas a la vez, en varias etapas. Sus gastos generales se dispararon rápidamente y empleó a 13 personas además de varios contratistas. Atwell se sintió como si estuviera en una cinta de correr. Sabía que necesitaba modificar su modelo de negocio.

“No me di cuenta de cuántos gastos generales se necesitaban para remodelar. Tuve que pagar todos los impuestos cada vez que obtenía ganancias en un lugar ”, recuerda Atwell. “Sabía que quería ingresar al mercado de alquiler porque garantizaba ingreso pasivos”.

La recompensa financiera no fue mala. De 2011 a 2016, Atwell vendió entre 30 y 35 propiedades por $200,000 a $1.6 millones, y su compañía obtuvo más de $15 millones en ingresos. Pero Atwell es el primero en señalar que los ingresos son engañosos cuando se trata de bienes raíces. Realmente se reduce al beneficio real.

Decidió que, a largo plazo, el modelo de negocio no era sostenible. Quería un nivel de ingresos pasivos para crecer y mantenerlo a él y a su familia.

La remodelación de las propiedades terminó teniendo costos generales masivos: encontrar constantemente nuevas ofertas, costos transaccionales, puesta en venta y los costos de oportunidad. Sabía que el mercado de alquiler era donde él quería estar y pensó que podría ser más rentable.

Vales de alquiler para veteranos sin hogar

Atwell luego se enteró de un programa llamado VASH (Asuntos de veteranos y apoyo a la vivienda) que ayuda a los veteranos sin hogar a encontrar un lugar para vivir. El programa es un esfuerzo de colaboración con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) que ofrece vales para ayudar a los veteranos a salir de la calle y volver a ser productivos.

Kirby Atwell se encuentra en una casa que está renovando.

En mayo de 2016, Atwell inició su nueva empresa, llamada Green Vet Homes. Comenzó a comprar y renovar casas en los suburbios del sur de Chicago y las alquiló principalmente a veteranos sin hogar que usaban VASH.

“Estos veteranos reciben vales, según el tamaño de la familia, de $1,200 a $1,900 al mes”, dice Atwell. “Pueden destinar el 30 por ciento de sus ingresos al alquiler. La intención con el tiempo es que los ingresos de los veteranos aumenten, y que no necesiten el cupón”.

Los trabajadores sociales también trabajan con los veteranos para ayudar con las causas fundamentales de la falta de vivienda, ya sea una enfermedad, abuso de sustancias o simplemente un cambio imprevisto en las circunstancias de la vida.

Desde 2008, se han otorgado más de 100,000 cupones y más de 80,000 veteranos sin hogar han sido atendidos a través del Programa HUD-VASH. Los propietarios pueden calificar para vales VASH completando estos pasos.

Ayudando a los veteranos sin hogar como empresario inmobiliario

Empleando la experiencia de su negocio anterior, Atwell dice que la clave para hacer que su nuevo negocio de alquiler funcione es comprar casas que sean feas por dentro, “casas de acaparadores”,embargos hipotecarios o lugares que no estén cuidados pero que tengan una buena base.

“Reemplazo los accesorios y los acabados y hago que se vea bien por dentro para que el valor de la propiedad exceda lo que compré casi de inmediato”, dice Atwell. “Esto aumenta mi inversión inicial en efectivo en la propiedad y permite un flujo de caja positivo mensualmente”.

Pero Atwell no es un mercenario que busque ganar dinero. El tema de los veteranos sin hogar es algo que le importa apasionadamente como empresario veterano.

“He visto muchas razones para que los veteranos se queden sin hogar. Madres veteranas con varios hijos que tienen un cambio en la estructura familiar y de ingresos. Tuve un inquilino que tuvo múltiples cirugías seguidas y estuvo enfermo durante seis meses y perdió su empleo”, dice Atwell.

“Estos vales dan a las personas una razón para vivir y recuperarse para que puedan volver a ponerse de pie”.

Atwell casi siempre alquila a veteranos, pero también alquila a miembros de Section 8 si no puede encontrar un veterano sin hogar cuando una propiedad está lista para alquilar.

Su empresa también intenta reducir  la huella ecológica  lo más posible renovando casas antiguas en lugar de la construcción de nuevas; reutilizando la mayor parte posible de la propiedad existente, instalando ventanas de bajo consumo energético y pisos de bambú, y agregando aislamiento a los áticos.

Esto a su vez ayuda a reducir el costo para el inquilino porque la casa es más eficiente energéticamente.

Objetivos comerciales de Atwell como emprendedor veterano

Al momento de escribir este artículo, Atwell posee 15 alquileres. Su objetivo inicial es poseer 24 propiedades durante los próximos años. Idealmente, cada casa producirá $500 de ingresos pasivos mensuales para todos sus gastos. Esto equivaldría a $12,000 de ingresos pasivos mensuales, lo que sería suficiente para crecer en nuevos mercados. A largo plazo, Atwell quiere diversificarse para incorporar modelos multifamiliares.

Atwell es ahora el director financiero de una organización sin fines de lucro que emplea veteranos llamada Laboratorios Bunker, que ayuda a empresarios veteranos como él. Sin costo para sus 30,000 miembros, apoya a la comunidad de veteranos a través de reuniones y educación en línea sobre cómo iniciar un negocio. Ahí, Atwel puede compartir sus éxitos y lecciones aprendidas con otros emprendedores.

En este momento, puede administrar su negocio actual con un personal de mantenimiento y su padre. Sin embargo, está llegando al punto en el que está equilibrando su libertad financiera con incurrir en gastos generales de nuevo. Es un equilibrio al que se enfrentan todos los emprendedores. Afortunadamente para Atwell, puede hacer crecer un negocio inmobiliario rodeado de una comunidad de personas que le interesan profundamente.

Este artículo apareció originalmente en ¡Zing! por Quicken Loans.