Una hipoteca es un préstamo bancario de lujo que te ayuda a comprar una casa. Están pensadas en aquellos de nosotros que no tenemos cientos de miles de dólares por ahí, listos para ser gastados cuando esa bonita casa tipo colonial de cuatro habitaciones al otro lado de la ciudad llegue al mercado.

Una hipoteca también es un acuerdo entre tú y el banco de que pagarás el préstamo más los intereses. Si dejas de pagar tus pagos mensuales, el banco tiene el derecho de tomar tu casa (ejecución hipotecaria) y echarte fuera.

La realidad

Realmente no eres dueño de la casa hasta que se pagas tu hipoteca, es propiedad del banco.

La mayoría de los propietarios de viviendas estadounidenses tienen hipotecas, pero muchos las administran mal. Una hipoteca, para la mayoría de nosotros, es el préstamo más grande y a más largo plazo que jamás tomaremos. Muchos no pueden mantenerse al día porque piden prestado sobre sus posibilidades y eventualmente se atrasan en sus pagos.

Sin embargo, si se hace bien, su hipoteca no tiene que ser una carga.

¿Cómo funciona una hipoteca?

Antes de intentar encontrar una hipoteca, debes comprender que las hipotecas funcionan en un proceso de dos partes: el banco aprueba previamente a un solicitante (en este caso, tú, según tus ingresos e historial de crédito) para que pueda hacer una oferta oficial por una casa.

Nadie te venderá una casa si no tienes un prestamista hipotecario alineado.

Si el vendedor acepta tu oferta, el banco te dará un calendario de pagos mensuales detallado repartido a lo largo de años o décadas.

Y luego vas al cierre, en el que se firman montones de formularios y otros documentos importantes y te entregan las llaves de tu nuevo hogar. Simplemente sigue haciendo tus pagos mensuales y no tendrás ningún problema.

Lo bueno de las hipotecas, a diferencia de los préstamos para automóviles, es que, con cada pago, estás construyendo capital. Estás adquiriendo lenta y metódicamente la propiedad de tu casa, que con suerte se está apreciando en valor.

¿Cómo funcionan los pagos de la hipoteca?

Después de que tu oferta de compra sea aceptada por el vendedor de la casa, tu prestamista hipotecario establecerá los términos del cronograma de tu pago mensual de la hipoteca. Esto consta de cuatro partes esenciales: principal, intereses, impuestos y seguros.

1. Principal

Esta es la cantidad total que pides prestado al banco o prestamista, y generalmente es la mayor parte del pago mensual. Cuando pagas el capital cada mes, estás creando equidad en tu hogar.

2. Interés

Esta es la tarifa o precio que debes pagar para pedir prestado el dinero. En realidad, hay dos tasas de interés.

Una es la tasa simple expresada como un porcentaje del monto del préstamo principal. La otra es la tasa de interés “real”, llamada tasa de porcentaje anual (APR).

Esto refleja el costo total de pedir prestado el dinero, basado en una combinación de intereses, tarifas y términos del préstamo.

3. Impuestos

Debes pagar impuestos a la propiedad al gobierno de la ciudad o del condado. Tu prestamista hipotecario generalmente incluye estos impuestos en los pagos.

Los montos varían en todo el país. En el noreste, por ejemplo, los impuestos a la propiedad pueden ser tan altos que el pago mensual podría exceder el pago de intereses y capital combinado.

4. Seguros

Hay dos tipos: seguro de propietarios de vivienda y seguro hipotecario privado (PMI). No puedes comprar tu nueva casa sin tener un seguro de propietarios de vivienda, que cubre los daños o la destrucción de tu casa o propiedad. También te protege si alguien se lastima en tu propiedad.

El PMI es necesario sólo si no puedes cumplir con el umbral de pago inicial del 20 por ciento establecido por los bancos. El seguro adicional protege al banco si incumples, y podría costarte hasta el 1.5 por ciento del capital cada año.

Otros términos clave a conocer

Si deseas comprender completamente cómo funciona una hipoteca, debes saber qué significa toda la jerga. Estos son los términos clave  con los que deberás estar familiarizado.

1. Amortización

Uno de los aspectos más interesantes del calendario de pago de la hipoteca es su estructura, incluida la amortización. Con la amortización, en los primeros años de la hipoteca, los intereses constituyen una parte mayor de cada pago mensual (carga anticipada) que el capital. Pero a medida que pasan los años, el capital se convierte en una porción mayor del pago mensual que el interés.

Este sistema funciona bien cuando se trata de tus impuestos federales, ya que puedes deducir tus pagos anuales de intereses. Puedes deducir la mayor parte del interés (concentrado) en los primeros años de la hipoteca.

2. Costos de cierre

Estos son gastos por encima del precio de venta. Básicamente, estás pagando por todo aquello que no puedes sacudir de tu hipoteca, como el seguro de título (incluida la tasación), el abogado, los honorarios del título, los honorarios de registro, etc.

Los costos de cierre varían de un estado a otro. Nueva York tiene algunos de los más altos.

Pagué $18,000 en costos de cierre cuando compré una casa hace varios años. Fue doloroso escribir ese cheque. Parte de ese dinero fue a esos costos molestos, otros al banco y el resto a lo que se llama “depósito en garantía”.

3. Depósito en garantía

Piensa en el depósito en garantía como un fondo controlado. Tu prestamista lo usa para pagar los impuestos a la propiedad locales y estatales.

En mi cierre en junio de 2014, el banco quería que colocara alrededor de $6,000 en una cuenta de depósito en garantía sólo para cubrir cualquier impuesto a la propiedad no pagado que dejara el vendedor y para pagar las próximas facturas de impuestos  del año.

4. Puntos

Puedes reducir tu APR “comprando” puntos del banco. Digamos que por $2,000 adicionales en efectivo, podrías reducir tu APR de 4.5 por ciento a 4.3 por ciento. Eso puede parecer una pequeña diferencia, pero durante décadas, puede sumar miles de dólares en ahorros.

¿Qué tipos de hipotecas están disponibles?

La mayoría de los compradores  de vivienda se van por una hipoteca de tasa fija o una hipoteca de tasa ajustable (ARM). Tengo una hipoteca de tasa fija a 30 años, la más común, pero puede obtener términos de 10, 15 o 20 años. La compensación con una hipoteca de menor duración es que obtienes una tasa de interés más baja, pero tendrás que hacer pagos mensuales más grandes.

Los préstamos ARM tienen una tasa de interés variable, que puede subir o bajar.

Lo que hace que los ARM sean atractivos es una tasa de interés más baja que la que obtendrías con una hipoteca de tasa fija.

Y muchos de ellos ofrecen una tarifa fija durante los primeros cinco o siete años, seguida de una tarifa flexible, que funciona para las personas que planean quedarse un corto tiempo en sus hogares.

Además, los bancos no son los únicos que ofrecen hipotecas. El gobierno federal los ofrece a compradores de vivienda por primera vez, veteranos y estadounidenses de bajos ingresos, entre otros.

¿Cómo calificas para una hipoteca?

Los bancos, las cooperativas de crédito, otros prestamistas financieros y el Tío Sam ofrecen hipotecas. Puedes comparar las tasas en línea o usar un corredor de hipotecas, que puede ayudarte a encontrar la mejor oferta y guiarte a través de todo el proceso de papeleo.

Después de presentar la solicitud, debes someterte y aprobar una extensa verificación de crédito e ingresos. Tu puntaje de crédito es lo primero. Debes tener un puntaje mínimo de 620.

Lo siguiente es tu relación deuda-ingreso, o el total de tus pagos mensuales de deuda (tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles, etc.) dividido por tus ingresos mensuales. Esta relación debe ser consistentemente estable y confiable. Ayuda al banco a calcular tu capacidad para cumplir con tus obligaciones de pago hipotecario mensual y determinar si eres una apuesta segura (riesgo). La mayoría de los prestamistas requieren una proporción del 36 por ciento o menos.

El último paso es el puntaje de crédito. La mayoría de los prestamistas quieren el 20 por ciento del precio de compra. Una hipoteca ofrecida por la Administración Federal de Vivienda, el Departamento de Asuntos de Veteranos de los Estados Unidos o el Departamento de Agricultura de los Estados Unidos podría requerir sólo el 3 por ciento. Pero en la mayoría de los casos, si no puedes obtener el 20 por ciento, tendrás que comprar PMI.

Beneficios e inconvenientes de una hipoteca

Tener que sacar una hipoteca no es una experiencia agradable. Tuve que producir y firmar montones de documentos, y allanar mis cuentas de ahorros y corredurías imponibles para financiar el pago inicial de $80,000 (mi padre me regaló $10,000). Tuve que pedir prestados $18,000 de mi 401 (k)  sólo para pagar los costos de cierre escandalosamente altos.

Y no me hagas pensar en cuánto dinero han tenido que gastar mi esposa y yo en rehabilitación y remodelación de la casa, nunca termina. Creo que necesito un techo nuevo.

Sin embargo, hay una serie de beneficios de la propiedad de la vivienda. Claro, el banco podría tomar mi casa. O puede perder valor. Sin embargo, es mi casa, y puedo disfrutar de todos los beneficios que ofrece una hipoteca.

Obtener una hipoteca también puede aumentar tu puntaje de crédito. Puede deducir los intereses que pagas anualmente, así como las primas de tu seguro hipotecario privado, los puntos y ciertas tarifas. Y puede deducir tus impuestos a la propiedad hasta $ 10,000.

Pero el mayor beneficio de una hipoteca es el acceso al efectivo, o al capital que has estado construyendo con cada pago mensual. Después de un par de años, a medida que el valor de su vivienda aumenta y el capital de su hipoteca se reduce, tendrás más capital en tu casa, y puedes pedir prestado contra ese valor neto con un préstamo con garantía hipotecaria  o una línea de crédito.

Información adicional de Connor Beckett McInerney.