Guía definitiva para invertir en Bienes Raíces

¿Qué es la inversión inmobiliaria?

De la misma manera que las personas compran acciones o bonos a un precio con la intención de venderlos para obtener una ganancia en una fecha posterior, invertir en bienes raíces ofrece el potencial de rendimiento futuro.

La inversión inmobiliaria implica que un individuo (o individuos) compra una propiedad con el propósito de generar ingresos o una ganancia de capital.

Invertir en bienes raíces se diferencia de poseer una propiedad. Una persona que compra una casa como su lugar principal para vivir no es un inversionista de bienes raíces, aunque puede obtener ganancias si decide vender su casa en el futuro.

Esta diferencia entre una propiedad que uno posee y en la que vive y una que un individuo posee como inversión tiene implicaciones fiscales cruciales. Por ejemplo, a diferencia de las residencias, los inversores generalmente pueden deducir las pérdidas en las propiedades de alquiler, según las pautas descritas por el Servicio de Impuestos Internos.

¿Por qué la gente invierte en bienes raíces?

Las personas tienden a invertir en bienes raíces debido a sus rendimientos superiores ajustados al riesgo y su capacidad para proporcionar un flujo de ingresos estable, según un informe de CBRE.

Este suele ser el caso de los inversores que compran propiedades individuales con la intención de venderlas más tarde o alquilarlas.

Los inversores que poseen bienes raíces generalmente esperan que el valor de las propiedades aumente con el tiempo. Incluso durante la pandemia de COVID-19, el costo promedio de una vivienda aumentó un 6.5 por ciento a nivel nacional en el transcurso de un año, según la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda.

Además, mientras los inversores esperan con la esperanza de que su propiedad se revalorice (aunque esto no está garantizado de ninguna manera), a menudo tienen la opción de alquilarla, lo que genera ingresos por alquiler y crea capital.

“Algunos inversores buscan diversificar sus inversiones y el sector inmobiliario es una opción fuerte para formar parte de una cartera de inversiones. Pero sospecho que muchos inversores ven las inversiones inmobiliarias como ingresos pasivos con mejores rendimientos que otros sectores del mercado ”, dice la inmobiliaria Deb Tomaro de Bloomington, Indiana.

Pero comprar una propiedad individual no es la única forma de invertir en bienes raíces. Los inversores pueden comprar acciones en un fideicomiso de inversión inmobiliaria: empresas que poseen, mantienen y / o financian nuevos desarrollos inmobiliarios. Los fideicomisos ganan dinero comprando y vendiendo bienes raíces, además de alquilando, y pagan ganancias a los accionistas.

Además, las personas que compraron un terreno con la intención de desarrollarlo, o compraron una propiedad que necesita una renovación significativa antes de ser vendida, no deben anticipar cobrar el alquiler de los inquilinos en el futuro inmediato.

Este concepto de riesgo y recompensa en la inversión, el hecho de que poseer y alquilar propiedades directamente puede proporcionar mayores ingresos de inversión que poseer acciones en una empresa de bienes raíces, pero el propietario incurre en un riesgo financiero adicional, debería servir como un determinante clave en cuanto a qué tipos de activos inmobiliarios que compra.

Otras razones comunes por las que las personas compran bienes raíces incluyen:

• La opción de aprovechar la propiedad como garantía, para poder pedir prestado más dinero a un prestamista en una fecha posterior.
• Su expectativa de que las ganancias de una inversión inmobiliaria sean mayores que las de otras participaciones de inversión.
• El deseo de diversificar sus posiciones de inversión para compensar el riesgo.

Este último componente es fundamental para los inversores: muchos eligen bienes raíces como un componente de su cartera, junto con otros activos.

Los inversores inteligentes toman medidas para cubrir todas sus bases y protegerse contra el riesgo mediante la compra de diferentes tipos de activos, y esto debe aplicarse al considerar una inversión inmobiliaria.

Poner la totalidad de los fondos disponibles en una propiedad puede generar una ganancia significativa si la propiedad aumenta de valor, además de los ingresos por alquiler. También expone al inversor a una disminución de las ganancias si el mercado inmobiliario cae en picada o si el mercado de alquiler se reduce.

“Los mercados de bienes raíces son conocidos por sus ciclos, y si un inversionista pone todos sus huevos en una canasta, puede experimentar momentos en los que sus inversiones bajan de valor”, dice Omer Reiner, un profesional de inversiones en bienes raíces con sede en Orlando.

“Los inversores también corren el riesgo de perder dinero en proyectos de reparación y cambio, o una disminución en sus ingresos de alquiler si son propietarios de propiedades de alquiler”, agrega Reiner.

Los bienes raíces son generalmente una inversión sin liquidez. El dinero de un inversor generalmente está bloqueado en la propiedad durante un período de tiempo, lo que significa que no puede acceder al valor en efectivo de este activo en cualquier momento.

Como tal, es importante considerar cómo se verán afectadas sus ganancias si sus propiedades inmobiliarias tienen un año no rentable, así como su grado de dependencia de los ingresos generados por las inversiones, y ajustar su estrategia en consecuencia.

¿Cuáles son los diferentes tipos de inversiones inmobiliarias?

Las inversiones inmobiliarias se presentan en varias formas, cada una con sus propias ventajas e inconvenientes. Estas son algunas de las vías más comunes de inversión inmobiliaria:

Bienes raíces residenciales

Esta forma de inversión es la más tradicional y su estructura probablemente le resulte familiar a cualquiera que haya alquilado un apartamento o una casa.

La inversión inmobiliaria residencial implica que un inversionista (o inversionistas) compra una propiedad con el propósito de alquilarla.

Los beneficios de este tipo de inversión, como ya hemos cubierto, pueden ser bastante lucrativos. Una persona que invierte en una propiedad residencial puede venderla para obtener una ganancia si su valor se aprecia y, mientras tanto, aprovechar los ingresos por alquiler.

Además, un propietario residencial puede obtener capital mediante el uso de los ingresos por alquiler para pagar la hipoteca de la propiedad.

Pero existen advertencias clave para ser propietario de una propiedad residencial, a saber, las responsabilidades que usted, como propietario, debe cumplir por ley, que a menudo difieren de un estado a otro.

En general, los propietarios en todo Estados Unidos deben asegurarse de que sus unidades de alquiler sean seguras y estén en condiciones habitables para los inquilinos, así como que solucionen los problemas relacionados con la habitabilidad de la residencia. Además, los propietarios deben tomar medidas para encontrar posibles inquilinos que les alquilan.

“La propiedad de bienes raíces requiere administración y mantenimiento; por lo general, necesitarás encontrar un inquilino calificado y lidiar con las deficiencias de la propiedad”, dice Peter Joudaki, un profesional de bienes raíces personales en West Vancouver, Columbia Británica. “Es más práctico que los activos financieros donde un corredor administra tus acciones o fondos”.

Esta responsabilidad puede suponer una pérdida de tiempo y dinero para los inversores inmobiliarios; afortunadamente, los titulares de bienes raíces residenciales suelen recurrir a una empresa de administración de propiedades para abordar estos problemas.

Estas empresas suelen cobrar una tarifa por este servicio entre el 7 y el 10 por ciento del alquiler, según la plataforma de listados de propiedades Zillow, pero algunas pueden cobrar una tarifa fija.

El costo de los servicios de administración de propiedades es especialmente importante para las personas que alquilan propiedades vacacionales a tiempo parcial. Éstas tienden a tener tarifas de administración de propiedades más altas: una estimación las coloca entre el 25 y el 30 por ciento del precio de alquiler, según la plataforma de administración de reservas a corto plazo Lodgify.

Dado este rango, los propietarios residenciales se benefician de comparar diferentes compañías para encontrar el mejor precio.

Más allá de los servicios de administración, existen costos adicionales como el seguro del propietario, el seguro de responsabilidad civil y los impuestos a la propiedad que el propietario debe calcular y tener en cuenta contra cualquier beneficio potencial.

Como consideración final, la propiedad de una propiedad residencial puede conllevar problemas legales potencialmente costosos. Por ejemplo, si tienes un inquilino que no quiere o no puede pagar el alquiler, el precio de los honorarios legales, los costos judiciales y el alquiler perdido promedian aproximadamente $3,500, según TransUnion.

Aunque es muy posible que tú y tus inquilinos puedan llevarse bien amistosamente, es otra faceta a considerar (y presupuestar) al comprar una propiedad de alquiler.

Bienes Raíces Comerciales

Invertir en bienes raíces comerciales tiene beneficios similares a los bienes raíces residenciales. Aquí también el inversionista o grupo de inversionistas compra una propiedad para alquilar o vender con fines de lucro, aunque esta propiedad se utiliza como un lugar para fines comerciales (aunque algunas definiciones de bienes raíces comerciales incluyen edificios multifamiliares).

Dado que las necesidades de bienes raíces comerciales generalmente requieren más pies cuadrados que las residenciales, y que los bienes raíces comerciales tienden a construirse en terrenos más costosos, los posibles propietarios pueden esperar pagar sustancialmente más por su inversión por adelantado.

A su vez, los inversores pueden esperar beneficiarse de mayores ingresos por alquiler: el alquiler residencial mensual promedio en Manhattan es de $4.62 por pie cuadrado, según el análisis del sitio de listados de propiedades Zumper, una cantidad que se ve eclipsada por los $81.30 que una persona paga por la misma cantidad de local comercial mensualmente, por CBRE.

“Flippear” casas

Remodelar y vender casas (el término usado es “flippear”) es una estrategia para invertir en bienes raíces residenciales en la que el inversor compra una casa, la mejora y luego la revende, con suerte con una ganancia.

Los inversores inmobiliarios que optan por vender casas a menudo lo hacen porque pretenden obtener ganancias con relativa rapidez.

Dicho esto, una inversión apresurada puede conducir a una pérdida neta si no tienen cuidado con la propiedad elegida o subestiman el trabajo necesario para renovar su propiedad.

“La remodelación de viviendas tiende a requerir mucha mano de obra, está sujeta a retrasos y problemas, y sólo deben intentarlo inversores experimentados con suficiente capital y experiencia en la construcción para cubrir el peor de los casos, como un retraso importante en la venta de la casa en cuestión”. asesora a Donato Callahan, un inversor de bienes raíces con sede en Boise, Idaho.

“Alternativamente, debes asociarte con alguien que conozca el mercado, especialmente si es la primera vez que haces una remodelación”, agrega Callahan.

Fideicomiso de inversiones inmobiliarias

Ser propietario de propiedades individuales generalmente requiere un alto grado de participación y efectivo por parte del propietario, aunque existen otras formas de invertir en bienes raíces que requieren menos mano de obra y capital. Una de estas opciones es comprar acciones en un Fideicomiso de Inversión Inmobiliaria (REIT).

En general, los REIT son empresas que compran o financian bienes raíces, generando ingresos a través de múltiples propiedades a la vez.

Los inversionistas compran acciones en un fideicomiso que posee bienes raíces, en lugar de ser propietarios de bienes raíces ellos mismos, y las ganancias o pérdidas del alquiler o venta de propiedades se pagan a los accionistas.

Cuando un REIT obtiene una ganancia sobre el alquiler cobrado por sus propiedades o en la venta de un activo, se requiere que distribuya al menos el 90 por ciento de sus ingresos imponibles del año a los accionistas, según las regulaciones de la Comisión de Bolsa y Valores (SEC ).

Esta estructura hace que los REIT sean más accesibles y transparentes para aquellos que desean beneficiarse de la naturaleza potencialmente rentable de la inversión inmobiliaria sin tener que comprar una propiedad residencial o comercial individual.

Por el contrario, como inversor en un REIT, no tienes flexibilidad en lo que respecta al lugar donde el fideicomiso está comprando una propiedad, o qué tipo de propiedad compra.

“Los REIT son excelentes formas de diversificar su cartera y comenzar a invertir en bienes raíces con menos de decenas de miles de dólares”, dice Tyler Forte, un profesional de corretaje de bienes raíces con sede en Nashville, Tennessee.

“Sin embargo, como accionista, tendrás poco control sobre la empresa de bienes raíces y aún enfrentarás los riesgos de depreciación del valor como cualquiera que realmente tenga el título de propiedad”, agrega Forte.

Los REIT se pueden vender de múltiples maneras: algunos se venden en un intercambio, algunos son fondos negociados en el mercado de bienes raíces y algunos no cotizan en bolsa.

Los REIT que cotizan en bolsa tienden a beneficiarse de una mayor liquidez que otras inversiones inmobiliarias y ofrecen mayor liquidez al inversor; pueden optar por vender o comprar acciones como deseen, pero los propietarios suelen tener que esperar un tiempo antes de vender sus participaciones si quieren obtener una ganancia decente.

Un REIT no negociado tiende a ser menos líquido, lo que significa que los inversores pueden vender sus acciones solo en caso de un “evento de liquidez” según lo estipulado por el fideicomiso. Dichas restricciones pueden dificultar el reajuste de un inversor, en caso de que sientan que los rendimientos de sus acciones no están a la altura de las expectativas.

Si estás considerando este método de inversión, asegúrate de investigar sobre diferentes fideicomisos para encontrar uno que funcione para tu presupuesto y tus objetivos de inversión, y tal vez busca uno con costos porcentuales operativos mínimos.

Bienes raíces financiados colectivamente

Comprar bienes raíces a través del crowdfunding puede parecer poco convencional, pero se ha convertido en un método de inversión popular para aquellos que desean invertir en bienes raíces, carecen del capital necesario para pagar una propiedad individualmente y desean una mayor flexibilidad en términos del tipo o ubicación de la propiedad.

El crowdfunding inmobiliario permite a los desarrolladores, las empresas de inversión inmobiliaria y los empresarios recaudar capital para nuevas inversiones.

Así es como las operaciones de crowdfunding se diferencian de los REIT; un inversor que compra acciones en un REIT que cotiza en bolsa obtiene la propiedad parcial de una empresa que posee o comprará bienes inmuebles.

El crowdfunding inmobiliario, sin embargo, es un método a través del cual una empresa o emprendedor acumula fondos a través de múltiples personas para inversiones futuras en un desarrollo inmobiliario.

El crowdfunding también permite la inversión en diferentes proyectos inmobiliarios en diversas áreas, lo que ayuda a eliminar el riesgo relacionado con un mercado inmobiliario específico de un área, pero también conlleva costos y consideraciones adicionales.

“El crowdfunding es más fácil de diversificar geográficamente, ya que no hay necesidad de administrar los bienes raíces personalmente”, dice Bill Walker, director de operaciones de la plataforma de servicios de remodelación de viviendas Kukun. “También es más fácil diversificar porque puede invertir una cantidad menor en varios proyectos y tipos de proyectos”.

“Sin embargo, los inconvenientes tienden a incluir el pago de la ‘plataforma' o las tarifas de gestión”, añade Walker. “Además, no puedes inspeccionar visualmente la propiedad ni participar en la administración”.

Además, algunas plataformas de crowdfunding requieren que los inversores estén acreditados si buscan invertir.

Un inversionista se considera acreditado si sus ganancias totalizaron más de $200,000 por cada uno de los últimos dos años ($300,000 si está casado) y se espera razonablemente que gane lo mismo este año, según la SEC. Alternativamente, si un inversionista tiene un patrimonio neto de $1 millón o más, también se considera acreditado.

Dicho esto, algunas empresas permiten que los inversores no acreditados puedan entrar al juego, aunque es probable que deba verificar dos veces antes de determinar qué plataforma de financiación colectiva funciona para tu presupuesto.

En general, los desarrollos inmobiliarios financiados por crowdfunding conllevan un riesgo mayor que los REIT establecidos: como inversor, estás invirtiendo tu dinero en un proyecto que puede que no funcione en absoluto.

Como tal, y según las regulaciones establecidas por la Ley Jumpstart Our Business Startups, las personas deben realizar negocios a través de un corredor de bolsa o un portal de financiación, y deben estar registradas en la SEC. Ambas son características que debe buscar antes de invertir.

Las empresas que se dedican a bienes raíces financiadas con fondos colectivos también deben divulgar información clave, como los factores que hacen que la inversión sea riesgosa, según la Autoridad Reguladora de la Industria Financiera.

Los inversores que estén considerando participar en un proyecto de financiación colectiva deben aprovechar la transparencia requerida por la ley para evaluar su riesgo potencial (en relación con la recompensa potencial) como un factor determinante de si, y cuánto, eligen invertir.

¿Qué factores debo considerar antes de invertir?

Dependiendo de la forma en que elijas invertir en bienes raíces, hay una serie de consideraciones a tener en cuenta.

Si estás invirtiendo en una propiedad individual, ya sea residencial o comercial, deberás considerar factores sobre la propiedad en cuestión y si será una casa atractiva para posibles inquilinos. Esto puede implicar evaluar:

• El barrio: El área ¿es atractiva? ¿Hay factores, como la proximidad a las escuelas o las altas tasas de criminalidad, que afectarán si los inquilinos se mudarán a esta casa? ¿Hay muchas vacantes que indiquen un mercado de arrendatarios en lugar de un mercado de compradores?
• El área geográfica: ¿Cómo son los impuestos a la propiedad en la ciudad o el estado, y cómo afectarán mis resultados finales? ¿Cuál es la tasa de empleo general? ¿Esta área está atravesando una recesión económica que pueda afectar la capacidad del inquilino para pagar el alquiler cada mes?
• La propiedad: ¿Cuáles son algunos de los costos que podría tener que pagar para que este apartamento sea habitable y atractivo? ¿Cuáles son los alquileres promedio en propiedades similares cercanas? ¿Justificarán estos ingresos de alquiler anticipados mi inversión inicial y en qué momento?

Además de prestar atención a la propiedad en sí, las personas deben considerar las tendencias del mercado más amplias y establecer expectativas realistas sobre lo que ganarán inicialmente con su inversión.

“Esperar un rendimiento de alquiler superior a siete 7 en una nueva inversión multifamiliar en una ciudad cara o esperar una alta revalorización del capital en una ciudad de nivel medio puede no ser realista en el mercado actual”, dice el agente inmobiliario con sede en San Francisco, Manu Changotra.

“Las expectativas de rendimiento deben variar según la ubicación y el tipo de inversión; si los inversores tienen expectativas realistas de un mercado local, es más probable que tengan éxito allí”, agrega Changotra.

Cuando se trata de invertir en un REIT o una plataforma de financiación colectiva, es fundamental tener en cuenta factores similares. Aunque no serás responsable del mantenimiento de la propiedad o las propiedades en las que tiene una participación parcial, querrás preguntarte:

• ¿Es el desarrollo inmobiliario financiado colectivamente lo suficientemente popular como para atraer inquilinos? ¿Cuál es el alquiler medio de propiedades similares en el área?
• ¿Cuánto tiempo tomarán los dividendos de mi REIT, o el porcentaje de ingresos por alquiler de un desarrollo inmobiliario financiado colectivamente, para igualar mi inversión inicial? En el contexto de mi horizonte temporal, ¿cuántos ingresos por inversiones puedo esperar ganar?
• ¿Parece legítimo el REIT o la plataforma de crowdfunding inmobiliario? ¿He investigado sobre las quejas de inversores anteriores o pendientes?

Esa última recomendación es crítica: cualquier inversionista potencial debe hacer al menos una búsqueda superficial en la web para ver si la plataforma de financiamiento colectivo tiene un historial de críticas negativas, según la Comisión Federal de Comercio.

Se puede realizar una evaluación similar para cualquier REIT. Aunque existen numerosas empresas de inversión acreditadas, hay muchas con una reputación menos que estelar. La SEC recomienda a todos los inversores potenciales que verifiquen que un REIT esté registrado antes de invertir, lo que se puede hacer buscando el nombre en su sitio web.

Además,  necesitas analizar lo que sucederá si tu inversión inmobiliaria no funciona, por ejemplo, en el caso de que el desarrollador no pueda seguir adelante con el proyecto. ¿Tu plataforma de inversión te reembolsará? ¿Qué obligación tiene la plataforma contigo en relación con el monto invertido?

Finalmente, como es el caso de cualquier inversión, los compradores potenciales deben considerar los riesgos inherentes a la compra de un inmueble.

Pregúntate: ¿Estaría en un aprieto financiero si no encontrara un inquilino? ¿Cuánto tiempo podría quedar vacante mi propiedad antes de sufrir un revés financiero significativo? Si la economía sufre una recesión, ¿puedo soportar una caída en el valor de la propiedad, el precio de las acciones o los dividendos mientras espero que mi inversión se recupere?

Considerar los riesgos y las recompensas de una inversión inmobiliaria puede ayudar a determinar si tu decisión es importante o arriesgada, pero ten en cuenta que diversificar tus participaciones, incluso dentro de tus activos inmobiliarios, puede ayudar a tu cartera a capear la tormenta.