Definitivamente creo en los méritos de la “economía colaborativa”.
Soy fanático y consumidor de Uber y otras aplicaciones para compartir autos porque, en parte, los autos generalmente son malos para el medio ambiente, y si compras uno, literalmente comienza a perder valor el día que lo llevas a casa.
Pero cuando se trata de cómo y dónde vivir, ser propietario de una casa o apartamento y cultivar oportunidades para comprar bienes raíces como inversión suelen ser opciones muy superiores a alquilar o compartir.
Demografía y alquileres
Desde la Gran Recesión de 2008, la oferta neta de viviendas se ha retrasado con respecto a la formación de nuevos hogares y la demanda de viviendas en 200,000 a 400,000 unidades de vivienda cada año, según datos del Censo de EE. UU. También hay un déficit anual promedio proyectado de 300,000 hogares hasta 2030 debido al crecimiento de la población y la inmigración, a pesar de un sector de construcción de viviendas que ahora es estable y en crecimiento, según The Urban Institute.
Se espera que la propiedad de vivienda entre todos los grupos de edad disminuya aún más durante los próximos 15 años, más dramáticamente entre las personas de 20 a 35 años que hoy tienen la tasa de propiedad de vivienda más baja de cualquier grupo de edad desde la Segunda Guerra Mundial. Lo que esto significa es que habrá muchas más personas que necesiten alquilar una vivienda: 59% de los 22 millones de hogares nuevos netos que se formarán entre 2010 y 2030, alquilarán en lugar de comprar sus hogares. Con la oferta de viviendas insuficiente, los alquileres aumentarán. Los inquilinos sufrirán y ¿adivinen quién se beneficia? ¡Los propietarios!
Ubicación, ubicación, ubicación
El crecimiento de la población de EE. UU. no se distribuye uniformemente por todo el país. Ciertas áreas metropolitanas, más atractivas para los grupos de población más grandes del país (Millennials y Boomers) están creciendo mucho más rápido que otras. Algunos de estos mercados tienen costos de construcción de terrenos y viviendas relativamente bajos (como Dallas y Houston).
Pero otros mercados, particularmente en las costas, tienen costos de terreno y construcción mucho más altos, lo que significa que se construirán menos viviendas en estos metros y una mayor parte se dirigirá a personas de ingresos altos, de modo que los desarrolladores puedan obtener mayores ganancias. La cantidad de viviendas nuevas apropiadas para la mayoría de los inmigrantes y para las familias e individuos más jóvenes, que representan el segmento más grande de la demanda, se quedará muy corta.
La otra cara de este fenómeno es que en estos mercados restringidos por la oferta de vivienda, es probable que el valor de las viviendas (y los alquileres) aumente más rápido que en el resto del país.
Nuestro sistema tributario favorece a los propietarios de sus viviendas sobre los que alquilan
Ya sea que crea que es justo o no, nuestro sistema de impuestos favorece a quienes poseen una residencia principal y pagan intereses sobre una hipoteca que les permitió comprar. El alquiler que pagamos por una casa o apartamento no es deducible de nuestros ingresos gravados y otras formas de interés pagadas sobre deudas, como las deudas de tarjetas de crédito, no son deducibles.
Pero si eres propietario de tu casa y detallas las deducciones de tus impuestos, puedes excluir de la obligación tributaria sobre la renta el producto de los intereses de tu hipoteca y tu tasa de ingresos. Entonces, si pagas $12,000 por año en intereses hipotecarios y tu tasa de impuesto sobre la renta es del 35 por ciento, pagarás $4,200 menos en impuestos que si no tuviera una hipoteca y esos $12,000 los gastaras al alquiler. Y la mayoría de los expertos están de acuerdo en que es poco probable que se elimine este beneficio fiscal por ser propietario de una casa.
Nuestro sistema tributario también brinda ventajas significativas a los propietarios de propiedades de inversión inmobiliaria, superiores a los adquirentes y comerciantes de otras clases de activos, como las acciones (pero más sobre esto más adelante).
Aumento del valor de la vivienda
Durante los últimos 50 años, el valor de la vivienda ha aumentado, en promedio, en consonancia con el crecimiento de la inflación. Sin embargo, dependiendo de la ubicación, las condiciones de la oferta y la demanda de vivienda y otros factores que exploraremos, la vivienda puede aumentar de valor mucho más rápido que la tasa de inflación, particularmente si tenemos la movilidad suficiente para movernos más de una vez cada 50 años.
Y cada mes que un propietario paga el principal adeudado por su préstamo hipotecario, aumenta el valor líquido de la vivienda en esa cantidad. Pagar el alquiler a un propietario simplemente aumenta el valor de la propiedad.
Invertir en bienes raíces residenciales pidiendo prestada una parte del precio de adquisición es hacer una inversión “apalancada”. Aprovechar el dinero de otra persona para adquirir un activo como una casa puede ser una estrategia de inversión muy poderosa si ese inmueble aumenta de valor.
