ADU es la abreviatura de unidad de vivienda accesoria, un concepto antiguo que disfruta de una especie de renacimiento hoy en día. Básicamente, las ACU son apartamentos o casas pequeñas en el mismo terreno que la vivienda principal que ofrece una vida independiente para sus ocupantes.
Una ADU se puede adjuntar o separar de la casa principal. Puede ser una cabaña en el patio trasero, un estudio en el sótano o un garaje adaptado.
Algunas personas los llaman chozas de abuela o apartamentos de suegra porque muchas ADU están construidas para albergar a miembros de la familia, no a extraños que buscan alquilar. Pero las ADU sin duda también pueden ser útiles para los propietarios de viviendas que buscan ingresos por alquiler. Y también tienen beneficios sociales más amplios.
Por qué las unidades de vivienda accesorias son cada vez más populares
La vida se está volviendo más cara para la mayoría de nosotros.
Los costos de la vivienda se están saliendo de control y más allá del alcance de muchos estadounidenses, especialmente los millennials.
El costo de cuidar a los padres ancianos y otros familiares también está aumentando. Y en medio de esta presión financiera que parece volverse más fuerte cada año, muchos propietarios de viviendas están batallando tanto en obtener efectivo que no tienen más remedio que convertirse en caseros o rentistas.
Además de generar ingresos por alquiler, lo que realmente está impulsando a las ADU es una sensación renovada de que las familias deben ayudarse mutuamente de manera creativa para mejorar su calidad de vida. Las ADU también se tratan de obtener el máximo valor del potencial de su propiedad.
¿Qué diferencia a una ADU de un alquiler regular?
Algunos podrían decir que el término unidad de vivienda accesoria es una forma elegante de describir un apartamento de alquiler. Sí y no.
Lo que hace que las ADU sean diferentes de una unidad de alquiler típica es que una estructura de ADU tiene sus propios sistemas de infraestructura independientes separados de la casa principal, como plomería, saneamiento y líneas eléctricas y de gas.
Y las ADU están totalmente equipadas con sus propias cocinas y baños. Si tu alquiler comparte las mismas líneas que la casa principal, eso no es una ADU en el sentido más puro.
Otra cosa a tener en cuenta: una ADU es un complemento de la casa principal. Nunca podrás venderlo como una propiedad separada.
¿Para qué se utilizan las ADU?
Digamos que tu hijo y su nueva esposa no pueden permitirse comprar una casa cerca de ti. ¿Por qué no construir una ADU independiente en el patio trasero a una fracción del costo de comprar una casa unifamiliar estándar?
La ADU de los recién casados les proporcionaría no sólo enormes ahorros, sino también privacidad e independencia.
O puedes hacer lo contrario. Haz que los hijos se muden a la casa principal y construyan una ADU para mamá y papá, que quieren reducir el tamaño. Tales arreglos pueden proporcionar a todos la tranquilidad de saber que la familia está cerca.
Esa tranquilidad explica por qué muchos propietarios han estado construyendo ADU para padres ancianos durante años en sus patios traseros, sótanos y garajes. Las ADU ofrecen una alternativa conveniente y que ahorra dinero a las viviendas súper caras para personas mayores o a instituciones o casas de retiro. Y los altos costos no son los únicos negativos que llevan los hogares de ancianos: estos lugares pueden ser terribles y repugnantes.
Otros beneficios son obvios: puedes vigilar a mamá y estar cerca cuando ella te necesite. En promedio, cuesta entre $70,000 y $100,000 construir una ADU, aunque los precios pueden ser mucho más altos para las unidades de gama alta. Piensa también en una ADU como una inversión para aumentar el valor de tu casa.
Beneficios para la comunidad de las unidades de vivienda accesorias
Las ADU son bastante populares en la costa oeste en lugares como el Área de la Bahía de San Francisco y Portland, donde la vivienda asequible (casas unifamiliares y alquileres) es escasa y los bienes raíces tienden a ser caros.
Lo que está impulsando esta crisis no es necesariamente la codicia, sino la falta de nuevas tierras para desarrollar. Entonces, ¿por qué no usar la vieja tierra en tu patio trasero para construir una pequeña cabaña que podría ser utilizada por un estudiante, un joven profesional o su hijo pródigo que ha regresado a casa después de un período de dos años en el extranjero?
Ahora imagina si los propietarios calificados hicieran esto a mayor escala. Piensa en los efectos ambientales: las ADU podrían ayudar a reducir la expansión urbana al llenar tierras antiguas subutilizadas y concentrar las viviendas en ciertos vecinos cerca de los centros de trabajo y transporte.
Eso significaría viajes más cortos y menos uso de vehículos motorizados (y emisiones de gas).
Por último, las ADU parecen una alternativa estéticamente más agradable y de bajo perfil a los grandes edificios de apartamentos. Además, las ADU ecológicas usan mucha menos energía (facturas de servicios públicos bajas) que esos grandes complejos de apartamentos.
Desventajas potenciales de las ADUs
Las ADU tienen sus críticos. Pero las críticas parecen dirigidas a los propietarios de viviendas que los construyen simplemente para ser alquileres y luego descuidan la atención de cómo sus nuevos esfuerzos de propietario afectan a sus vecinos y a la comunidad en general.
Algunos críticos se preocupan de que una proliferación de ADUs en vecindarios residenciales típicos podría aumentar el tráfico y robar a los propietarios de viviendas un valioso espacio de estacionamiento.
Otros temen que los vecindarios residenciales puedan convertirse en zonas de alquiler zombis donde los inquilinos no pueden molestarse con cosas como el mantenimiento.
Probablemente la crítica milenaria más inquietante pero familiar es cómo los alquileres de ADU podrían deprimir los valores de las viviendas en el vecindario, en caso de que esos inquilinos sean familias de bajos ingresos con asistencia del gobierno.
Cómo comenzar con tu ADU
Verifica las leyes de zonificación locales y estatales para ver si incluso permiten unidades de vivienda accesorias y, de ser así, cuántas millas de burocracia podrías tener que navegar. Algunas ciudades apoyan mucho las ADU, ya que ayudan con las opciones de vivienda asequible. Otros no lo son. Las leyes varían ampliamente.
Portland probablemente tiene las leyes ADU menos restrictivas. De hecho, el propietario ni siquiera tiene que vivir en su propiedad y puede construir una ADU de hasta 800 pies cuadrados (mucho más grande que el promedio).
Algunas ciudades permiten una nueva adición a una casa existente, pero no estructuras independientes. Otros pueden aprobar ADU sólo si están en lotes grandes, lo que descalifica a los propietarios con propiedades pequeñas. Para revisar leyes y regulaciones de zonificación locales y estatales, consulta AccessoryDwellings.org para un desglose simple.
En la mayoría de los casos, deberás obtener permisos de construcción para la construcción, la electricidad, la plomería, la calefacción, la ventilación, el aire acondicionado y el agua. Es bastante molesto. Considera que tendrás que pagar miles de dólares por permisos, así como otras tarifas, como tarifas de alcantarillado y estacionamiento.
Puedes diseñar tu ADU por tu cuenta si lo deseas. Sin embargo, es recomendable contratar a un profesional del diseño que pueda asegurarse de que tu unidad esté a la altura del código. Eso, también, costará varios miles de dólares.
Por último, no te olvides del seguro. Pregúntale a tu proveedor de seguro de hogar si tu ADU está cubierta por tu póliza existente. De lo contrario, tendrás que contratar una nueva política sobre la ADU.
Por qué las unidades de vivienda accesorias tienen tanto sentido
A nivel macro, las ADU podrían ser una gran parte de la solución para proporcionar viviendas más asequibles de una manera respetuosa con el medio ambiente.
Cualquier iniciativa inmobiliaria, grande o pequeña, que pueda mejorar y fortalecer a las comunidades debe ser alentada y defendida. Pero toda la idea detrás de las ADU parece más personal.
Algunas personas construyen ADU para aprovechar sus espíritus empresariales internos al jugar como propietarios a tiempo parcial, ya sea que necesiten los ingresos por alquiler o no.
Sobre todo, el valor real de las ADU es que las personas las construyen por necesidad, no por oportunidad, para ayudar a los miembros de la familia a solucionar el estrés, la ansiedad y las restricciones de nuestra sociedad costosa y loca por el dinero.