REIT es la abreviatura de fideicomiso de inversión en bienes raíces. Son lo que se llaman inversiones alternativas. Los REIT permiten a los inversores grandes y pequeños jugar al propietario , menos todas las molestias y dolores de cabeza.

La mayoría de los REIT poseen y administran todo tipo de propiedades comerciales y residenciales mientras disfrutan de un flujo constante de ingresos por alquiler. La mayoría de las ganancias se devuelven a los inversores en forma de dividendos. Y esas ganancias para el fideicomiso y los dividendos para los inversores disfrutan de algunas ventajas fiscales únicas.

Los REIT son una excelente manera de poseer bienes raíces virtualmente sin tener que salir a comprar, administrar o financiar propiedades (así como lidiar con inquilinos problemáticos). Invertir en un REIT es fácil para las personas que buscan exposición inmobiliaria en sus carteras de acciones. Unos 80 millones de estadounidenses invierten en ellos, principalmente a través de sus 401 (k)  en su trabajo.

He estado en REIT durante más de 10 años, y han sido una de mis inversiones más confiables, produciendo consistentemente rendimientos de dos dígitos.

¿Cómo funcionan los REIT?

Los REIT son simplemente empresas con un estatus fiscal especial que permite a los inversores reunir su efectivo para invertir en propiedades u otros activos inmobiliarios.

Para calificar como REIT, deben cumplir con varias pautas regulatorias. Es decir, el 75 por ciento de los activos deben invertirse en bienes raíces, debe haber al menos 100 accionistas y no hay cinco accionistas que puedan poseer más del 50 por ciento de las acciones. Los REIT también deben devolver el 90 por ciento de sus ingresos como dividendos, lo que les permite evitar el pago de impuestos corporativos.

Pero los REIT ofrecen más a los inversores. A medida que los valores de las propiedades aumentan con el tiempo, también lo hace el flujo de ingresos del REIT.

Eso significa más ganancias para los inversores, el doble golpe que viene con mayores dividendos y precios de las acciones. Los REIT cotizan en las principales bolsas, como la Bolsa de Valores de Nueva York.

¿Todos los REIT son iguales?

Para nada. La mayoría son lo que se llaman REIT de capital, que invierten en la gama de propiedades: apartamentos, centros comerciales y negocios minoristas individuales, hospitales, hoteles, edificios de oficinas, instalaciones de almacenamiento y almacenes, e incluso casas unifamiliares y tierras madereras.

Otro tipo de REIT también está disponible para los inversores, pero te sugiero que evites éste. Es un poco complicado y francamente arriesgado. Llamado REIT hipotecario, juega el juego de los valores respaldados por hipotecas, el mismo juego que ayudó a colapsar la economía en 2008. Sí.

Estos REIT piden dinero prestado a tasas de interés muy bajas y compran hipotecas  que pagan tasas de interés más altas. La diferencia, o diferencial, entre las dos tasas representa la ganancia del REIT.

Una vez más, esta es una inversión realmente arriesgada, y hoy en día este tipo de REIT se están volviendo menos atractivos a medida que aumentan las tasas de interés y el diferencial de ganancias se reduce. También pueden recibir otro golpe cuando las personas que tienen esas hipotecas de alta tasa de interés, que tienden a tener mal crédito y finanzas dudosas, incumplen con sus hipotecas.

Los inconvenientes de los REIT

Como cualquier inversión, los REIT no son perfectos. Puedes perder dinero con ellos si no tienes cuidado, aunque creo que la mayoría de los inversores de REIT ven sus selecciones como ganadores a largo plazo. Probablemente el mayor negativo es que los REIT, tanto de capital como hipotecarios, son muy sensibles al aumento de las tasas de interés, lo que inversamente reduce los precios de las acciones.

Por ejemplo, cuando las tasas comenzaron a aumentar a principios de 2018, la mayoría de los REIT fueron golpeados.

Sin embargo, los precios de las acciones han subido un poco desde entonces, ya que los inversores se dan cuenta de que los REIT continuarán ganando dinero a pesar del aumento de las tasas de interés.

Los impuestos a la propiedad también pueden deprimir los precios de las acciones. Cuando los políticos estatales o locales aumentan los impuestos a la propiedad, eso aumenta los gastos operativos de los REIT. Eso, a su vez, reduce las ganancias y, por lo tanto, reduce el precio de las acciones de los REIT.

Cómo invertir en un REIT

Los inversores pueden comprar acciones directamente del REIT, fondos mutuos o fondos cotizados en bolsa (ETF). Mi inversión en REIT es un fondo mutuo: el Vanguard Real Estate Index Fund.

Si tienes la suerte de tener una cuenta de ahorros para la jubilación como un 401 (k), apuesto a que tienes acceso a una inversión de REIT. Si tienes una cuenta de jubilación individual (IRA)  o planeas abrir una, invertir en un REIT es simple.

Los REIT funcionan bien en las cuentas de jubilación, dada la forma en que el Tío Sam los grava. Por ejemplo, los dividendos de REIT que recibes se gravan como ingresos ordinarios en lugar de como dividendos “calificados”, que pueden conllevar un impuesto entre cero y 20 por ciento. Tu ingreso ordinario, tu salario anual que llevas a casa, generalmente se grava a tasas mucho más altas.

Mantener tus inversiones en un 401 (k) o IRA permite que tu dinero crezca y se componga libre de impuestos hasta que sea hora de comenzar a cobrar cuando te jubiles.

Dicho esto, también puedes comprar acciones de REIT en cuentas sin jubilación. Las corredurías de descuento en línea son una moneda de diez centavos por docena, por lo que tienes mucho para elegir. Una vez que configures una cuenta, estarás listo para comprar.

Ten en cuenta que cada REIT está diseñado para centrarse en un solo tipo de propiedad, como hospitales o centros comerciales. Los inversores tienen 165 REIT entre los que elegir, el más grande es American Tower. Tiene un valor de $61 mil millones, y posee y opera torres de comunicación.

Antes de comenzar a comprar acciones de un REIT directamente, echa un vistazo rápido a tus fondos de operaciones (FFO). Esa métrica refleja tu flujo de caja. Un FFO en aumento significa que el REIT tiene una base de inquilinos estable y no hay problemas para aumentar los alquileres. Eso también significa mayores dividendos para los inversores.

¿Quieres poseer acciones en cada REIT? Compra un fondo mutuo  o ETF. Tienen tarifas económicas y simplemente rastrean índices. Algunos índices miden el rendimiento promedio colectivo de todos esos 165 REIT. Mientras tanto, otros se centran en nichos y solo rastrean REIT de regiones, estados, países o tipos de propiedades específicos.

Reflexiones finales

Los REIT ofrecen ventajas que no puedes encontrar con otras inversiones, como no tener que pagar impuestos corporativos sobre las ganancias. Esto, a su vez, libera al REIT para devolver el 90 por ciento de las ganancias a los inversores para darles un flujo de ingresos constante de dividendos crecientes.

Pero para cualquiera que busque comenzar a invertir a pequeña o gran escala, ya sea a través de un empleador o por su cuenta, los REIT nunca deben ser una primera opción para una nueva cartera.

Comienza con fondos mutuos de bajo costo o ETF que te brinden una amplia exposición a corporaciones estadounidenses y extranjeras (acciones), así como a la deuda que estas compañías emiten (bonos). Luego, considera agregar un fondo mutuo o ETF de REIT como una forma de agregar diversidad, ingresos y estabilidad a tu cartera.