Cuando mi esposo y yo nos mudamos a nuestra primera casa, estábamos emocionados. No más propietarios malhumorados o plomería rota que permanecieron durante semanas antes de que el reparador pudiera venir a repararla: era nuestra casa y solo nuestra.

Todavía estábamos tratando de averiguar dónde diablos poner todos nuestros platos cuando llegó el primer estado de cuenta de la hipoteca por correo. Lo miré y me di cuenta de que no había visto el desglose de los costos antes de firmar los documentos de la hipoteca. Ansioso por cerrar el trato en ese momento, solo sonreí y asentí con la cabeza mientras trabajábamos con el oficial de préstamos para asegurar nuestra hipoteca.

Obtenga toda la información sobre cómo calcular los pagos hipotecarios. ¿Sabe realmente qué esperar cuando reciba su primer estado de cuenta de la hipoteca? Asegúrese de comprender cómo calcular los pagos de la hipoteca. # hipoteca # liquidación #delgado # preaprobaciónCuando vi que $ 546.05 de nuestro pago mensual de $ 1,098.21 se destinaba a cubrir los intereses del préstamo, me quedé boquiabierto.

¿Cómo fue esto posible? No entendí. Pensé que si pagábamos nuestros $ 1,098.21 hipoteca, ese es el monto en que se reduciría nuestro préstamo. Claramente, debería haber prestado más atención al pasar por el proceso de préstamo.

Ahora sé mucho más sobre un proceso llamado amortización. No dejes que también te pille desprevenido. Así es como funciona.

Cómo se divide el pago de su hipoteca

Cada vez que realiza un pago hipotecario, se divide en tres categorías: capital (que se utiliza para cancelar su préstamo); intereses (que va al banco por el privilegio de usar su dinero); y depósito en garantía (una cuenta separada que paga impuestos y seguros automáticamente por usted).

Mi primer pago hipotecario de $ 1,098.21 se dividió de la misma manera: $ 251.47 se destinaron al principal, $ 546.05 a intereses y $ 300.69 a depósito en garantía. ¡Esto significa que mi primer pago de intereses fue más del doble de mi pago de capital!

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Cómo se calcula cada porcentaje del pago de una hipoteca

Fue aterrador ver tanto dinero para intereses y tan poco para pagar la hipoteca de mi casa. Sin embargo, hay buenas noticias.

Con el tiempo, el porcentaje de dinero que se destina al pago de su préstamo aumenta, mientras que el porcentaje de dinero que se destina al pago de intereses disminuye.

Es amortización. Veamos un ejemplo simple para ver cómo influye en el cálculo de los pagos de su hipoteca.

¿Qué aspecto tiene la amortización?

Supongamos que ya ha realizado un pago inicial para una casa nueva y necesita obtener un préstamo a 30 años por $ 100,000 a una tasa de interés del 4.5 por ciento para pagar el resto. Ignoraremos el monto del depósito en garantía y, en cambio, nos centraremos en cómo se divide este monto entre los pagos de capital e intereses.

Si sigue nuestro ejemplo aquí, su pago mensual de su préstamo de $ 100,000 será de $ 506.69.

A continuación, averigüe su tasa de interés mensual. Divida 4.5 por ciento entre 12 para obtener su tasa de interés mensual de 0.375 por ciento. Luego multiplique el saldo de capital pendiente (cuánto aún debe por el préstamo) por la tasa de interés mensual para obtener su pago de interés real.

Para este caso, ingresarías en una calculadora: $ 100,000 × 0.00375 = $ 375. Este será su pago de intereses mensual.

A continuación, se calcula el pago de capital. Es simplemente la diferencia entre el monto de su pago mensual y el pago de intereses. Entonces, $ 506.69 - $ 375 = $ 131.69. Esto es lo que va a pagar su hipoteca. Ahora debes 99,868.31 dólares. Este proceso se repite una y otra vez cada mes hasta que el préstamo se cancele por completo.

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Cómo cambian los pagos de capital e intereses

Ahora que puede ver cómo se calculan los pagos de capital e intereses de una hipoteca, es fácil ver cómo cambian durante la vigencia del préstamo. Debido a que el pago de intereses se calcula en función de la cantidad que aún debe, con el tiempo, pagará cada vez menos intereses a medida que la cantidad que aún debe desciende lentamente.

Para un préstamo a 30 años, así se verán sus pagos al principio, en la mitad y al final:

Opciones Mensualidad Pago de intereses Pago principal
Nombre $506.69 $375.00 $131.69
Medio (pago 180) $506.69 $248.38 $258.31
Último (pago 360 °) $506.69 $1.89 $504.79

No dejes que la amortización te pille por sorpresa

La amortización es un arma de doble filo. Deberá la mayor parte de los intereses al comienzo de su hipoteca, pero a medida que la cancele, sus pagos mensuales cambiarán de modo que pagará más capital que intereses.

Es por eso que los expertos sugieren permanecer en su hogar durante un mínimo de tres a cinco años antes de mudarse nuevamente. Además, es probable que también se esté recuperando de los costos de cierre de su hogar.

"Durante los primeros años, pagará principalmente intereses, especialmente si recibió un préstamo en el que el pago inicial es muy pequeño", dice el agente inmobiliario Andrew Helling, editor del sitio web de recursos inmobiliarios. Rethority. “Además, los costos de cierre en una casa promedio pueden fácilmente llegar a un total de $ 5,000 a $ 10,000; por lo que recomendaría esperar de tres a cinco años antes de vender ".

Si vende antes de eso, es posible que no haya pagado lo suficiente del capital para cubrir incluso sus costos de cierre. Podría terminar pagando más de lo que ha gastado en su casa para poder venderla.

Conclusión sobre cómo calcular los pagos hipotecarios

Consulte con su prestamista para ver cuánto puede pagar por encima del pago mensual indicado. Al hacerlo, reducirá el saldo de capital más rápidamente y se saltará algunos de los primeros años de pagos de intereses elevados.

También use herramientas en línea para comprender el costo real antes de considerar vendiendo tu casa, especialmente si lo hace antes de liquidar la totalidad de su hipoteca.

"Usando un calculadora de costos de cierre puede mostrarle cuánto obtendrá de la venta ”, agrega Helling. “Recomendaría a cualquier persona interesada en vender su casa después de comprarla que también hable con un agente para que comprenda en qué se está metiendo”.

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Sé que lo haré la próxima vez que compre. Pagaré menos dinero al banco (no creo que esos grandes banqueros necesiten más dinero) y seré dueño de mi propia casa incluso antes.

Informes adicionales con Connor Beckett McInerney.