Si desea comprar una casa, probablemente necesite obtener una hipoteca. Pero, ¿qué es una hipoteca exactamente? Y, ¿cómo funciona? Obtenga la verdad. #CentSai #mortgagetips #mortgageposts #mortgagepayoff
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Una hipoteca es un préstamo bancario elegante que te ayuda a comprar una casa. Están destinados a aquellos de nosotros que no tenemos cientos de miles de dólares por ahí, listos para gastarlos cuando ese bonito Colonial de cuatro habitaciones al otro lado de la ciudad salga al mercado.

Una hipoteca también es un acuerdo entre tú y el banco al que le pagarás el préstamo más intereses. Si dejas de pagar tus pagos mensuales, el banco tiene derecho a quitarte tu casa (ejecutar la hipoteca) y echarlo.

La Realidad

Realmente no eres dueño de la casa hasta que se pague la hipoteca, es propiedad del banco.

La mayoría de los propietarios estadounidenses tienen hipotecas, pero muchos las administran mal. Una hipoteca, para la mayoría de nosotros, es el préstamo más grande y a más largo plazo que jamás haremos. Muchos no pueden mantenerse al día porque piden prestado sobre sus cabezas y eventualmente se atrasan en sus pagos.

Sin embargo, si lo haces bien, tu hipoteca no tiene por qué ser una carga.

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¿Cómo funciona una hipoteca?

Antes de intentar encontrar una hipoteca, debes comprender que las hipotecas funcionan en un proceso de dos partes: el banco aprueba previamente a un solicitante (a ti, según tus ingresos y tu historial crediticio) para que puedas hacer una oferta oficial por una casa .

Nadie te venderá una casa si no tienes un prestamista hipotecario alineado.

Si el vendedor acepta tu oferta, el banco te dará un calendario de pagos mensual detallado distribuido durante años o décadas.

Y luego vas al cierre, en el que se firman montones de formularios y otros documentos importantes y te entregan las llaves de tu nuevo hogar. Simplemente sigue haciendo tus pagos mensuales y no tendrás ningún problema.

Lo bueno de las hipotecas, a diferencia de los préstamos para automóviles, es que con cada pago, estás acumulando capital. Lenta y metódicamente estás tomando posesión de tu casa, que con suerte se está apreciando en valor.

¿Cómo funcionan los pagos hipotecarios?

Después de que el vendedor de la vivienda acepte tu oferta de compra, tu prestamista hipotecario establecerá los términos del cronograma de tu pago hipotecario mensual. Este consta de cuatro partes esenciales: capital, intereses, impuestos y seguro.

1. Director

Esta es la cantidad total que pides prestada al banco o al prestamista y, por lo general, es la mayor parte del pago mensual. Cuando pagas el capital cada mes, estás acumulando capital en tu vivienda.

2. Interés

Esta es la tarifa o precio que debes pagar para pedir prestado el dinero. En realidad hay dos tasas de interés.

Uno es la tasa simple expresada como porcentaje del monto principal del préstamo. El otro es la tasa de interés "real", llamada tasa de porcentaje anual (APR).

Esto refleja el costo total de pedir prestado el dinero, basado en una combinación de intereses, tarifas y términos del préstamo.

3. Impuestos

Debes pagar los impuestos sobre la propiedad al gobierno de la ciudad o del condado. Tu prestamista hipotecario generalmente incluye estos impuestos en tus pagos.

Las cantidades varían según el país. En el noreste, por ejemplo, los impuestos a la propiedad pueden ser tan altos que el pago mensual podría exceder el pago de intereses y capital combinados.

4. Seguro

Hay dos tipos: seguro para propietarios de casas y seguro hipotecario privado (PMI). No puedes comprar tu casa nueva sin tener un seguro para propietarios de vivienda, que cubre daños o destrucción de tu casa o propiedad. También te protege si alguien se lastima en tu propiedad.

El PMI es necesario solo si no puedes cumplir con el umbral de pago inicial del 20 por ciento establecido por los bancos. El seguro adicional protege al banco en caso de incumplimiento y podría costarle hasta un 1.5 por ciento del capital cada año.

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Otros términos clave que debes conocer

Si deseas comprender completamente cómo funciona una hipoteca, debes saber qué significa toda la jerga. Aquí están los términos clave con los que deberás estar familiarizado.

1. Amortización

Uno de los aspectos más interesantes del calendario de pagos de la hipoteca es su estructura, incluida la amortización. Con la amortización, en los primeros años de la hipoteca, los intereses constituyen una parte más importante de cada pago mensual (carga inicial) que el principal. Pero a medida que pasan los años, el capital se convierte en una parte mayor del pago mensual que los intereses.

Este sistema funciona bien cuando se trata de tus impuestos federales, ya que puedes deducir tus pagos de intereses anuales. Puedes deducir la mayor parte del interés (concentrado) en los primeros años de la hipoteca.

2. Costos de cierre

Estos son gastos por encima del precio de venta. Básicamente, estás pagando por los parásitos que no puedes eliminar de tu hipoteca, como el seguro de título (incluida la tasación), el abogado, las tarifas del título, las tarifas de registro, etc.

Los costos de cierre varían de un estado a otro. Nueva York tiene algunas de las más altas.

Pagué $18,000 en costos de cierre cuando compré una casa hace varios años. Fue doloroso escribir ese cheque.

Parte de ese dinero se destinó a los parásitos, parte al banco y el resto a lo que se llama "depósito en garantía".

3. Fideicomiso

Piensa en el depósito en garantía como un fondo para sobornos. Tu prestamista lo usa para pagar tus impuestos a la propiedad locales y estatales.

En mi cierre en junio de 2014, el banco quería que colocara alrededor de $6,000 en una cuenta de depósito en garantía solo para cubrir los impuestos a la propiedad impagos que dejó el vendedor para pagar las próximas facturas de impuestos para el año.

4 puntos

Puedes reducir tu APR "comprando" puntos del banco. Digamos, por $2,000 adicionales en efectivo, podrías reducir tu APR del 4.5 por ciento al 4.3 por ciento. Puede parecer una pequeña diferencia, pero durante décadas, puedes sumar miles de dólares en ahorros.

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¿Qué tipos de hipotecas están disponibles?

La mayoría de los compradores de vivienda optan por una hipoteca de tasa fija o una hipoteca de tasa ajustable (ARM). Yo tengo una hipoteca de tasa fija a 30 años, la más común, pero puedes obtener plazos de 10, 15 o 20 años. La compensación con una hipoteca de duración más corta es que obtienes una tasa de interés más baja, pero tendrás que hacer pagos mensuales mayores.

Los préstamos ARM tienen una tasa de interés variable, que puede subir o bajar.

Lo que hace que las ARM sean atractivas es una tasa de interés más baja que la que obtendría con una hipoteca de tasa fija.

Y muchos de ellos ofrecen una tarifa fija durante los primeros cinco o siete años, seguida de una tarifa flexible, que funciona para las personas que planean quedarse un tiempo en sus hogares.

Además, los bancos no son los únicos que ofrecen hipotecas. El gobierno federal los ofrece a compradores de vivienda por primera vez, veteranos y estadounidenses de bajos ingresos, entre otros.

¿Cómo calificar para una hipoteca?

Los bancos, las cooperativas de crédito, otros prestamistas financieros y el Tío Sam ofrecen hipotecas. Puedes comparar tasas en línea o utilizar un agente hipotecario, que puede ayudarte a encontrar la mejor oferta y guiarte a través de todo el proceso de trámite.

Después de presentar la solicitud, debes someterte y aprobar una amplia verificación de crédito e ingresos. Tu puntaje crediticio viene primero. Debes tener una puntuación mínima de 620.

Lo siguiente es tu relación deuda-ingresos, o el total de tus pagos mensuales de deuda (tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles, etc.) dividido por tus ingresos mensuales. Esta relación debe ser estable y fiable de forma constante. Ayuda al banco a calcular tu capacidad para cumplir con tus obligaciones de pago hipotecario mensual y determinar si es una apuesta segura (riesgo). La mayoría de los prestamistas requieren una proporción del 36 por ciento o menos.

El último paso es el puntaje crediticio. La mayoría de los prestamistas quieren el 20 por ciento del precio de compra. Una hipoteca ofrecida por la Administración Federal de Vivienda, el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU. O el Departamento de Agricultura de EE. UU. puede requerir sólo el 3 por ciento. Pero en la mayoría de los casos, si no puedes llegar al 20 por ciento, tendrás que comprar PMI.

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Beneficios e inconvenientes de una hipoteca

Tener que sacar una hipoteca no es una experiencia agradable. Tuve que producir y firmar montones de documentos, y asaltar mis ahorros y cuentas de corretaje imponibles para financiar el pago inicial de $80,000 (mi papá me regaló $10,000). Tuve que pedir prestados $18,000 de mis 401 (k) solo para pagar los costos de cierre que son escandalosamente altos.

Y no me hagas pensar en cuánto dinero en efectivo hemos tenido que gastar mi esposa y yo para rehabilitar y actualizar la casa, nunca termina. Creo que necesito un techo nuevo.

Sin embargo, la propiedad de vivienda tiene una serie de beneficios. Seguro, el banco podría quedarse con mi casa. O puede perder valor. Sin embargo, es mi casa y puedo disfrutar de todos los beneficios que ofrece una hipoteca.

Obtener una hipoteca también puede aumentar tu puntaje crediticio. Puedes deducir los intereses que pagas anualmente, así como las primas de tu seguro hipotecario privado, puntos y ciertas tarifas. Y puedes deducir tus impuestos de la propiedad hasta $10,000.

Pero el mayor beneficio de una hipoteca es el acceso al efectivo, o al capital que has estado acumulando con cada pago mensual. Después de un par de años, a medida que el valor de tu vivienda aumente y el capital de tu hipoteca se reduzca, tendrás más capital en tu vivienda y podrás pedir prestado contra ese capital con un préstamo con garantía hipotecaria o línea de crédito.

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Informes adicionales con Connor Beckett McInerney.