Las hipotecas vienen principalmente en dos sabores. Existen hipotecas tradicionales de tasa fija e hipotecas de tasa ajustable (ARM en inglés). Comprender los dos tipos y cómo afectan los costos de ser propietario de una casa es esencial para determinar cuál es la mejor opción en tu situación particular.

Las hipotecas de tasa ajustable generalmente tienen pagos iniciales más bajos y pueden ser muy atractivas. Pero existe un riesgo adicional y un costo potencialmente adicional, un costo adicional potencialmente significativo.

¿Qué es una hipoteca de tasa fija?

A Una hipoteca de tasa fija tiene una tasa de interés que permanece igual durante el plazo de la hipoteca. En otras palabras, la tasa de interés se fija en un nivel específico. El plazo de la hipoteca es su duración.

El plazo de hipoteca más común es de 30 años. Otros términos comunes son 15 años y 20 años. Puedes obtener hipotecas de tasa fija por plazos que no sean 15, 20 o 30 años, pero a menudo se consideran no estándar y tienen una tasa de interés más alta.

Las hipotecas de tasa fija tienen pagos nivelados basados ​​en la cantidad prestada, la tasa de interés y el plazo.

Son las más fáciles de entender. Y también son las más fáciles de presupuestar. Con una hipoteca de tasa fija, sabes por adelantado los costos totales en los que incurrirás durante la vigencia de la hipoteca. Todo está configurado de antemano.

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¿Qué es una hipoteca de tasa ajustable?

¿Qué hipoteca es adecuada para usted? ¿Quiere comprar una casa, pero no está seguro de qué tipo de hipoteca obtener? Consulte este desglose de una hipoteca de tasa fija frente a una hipoteca de tasa ajustable. #mortgagetips # hipoteca #mortgagepayofftips #realestate #investingLas hipotecas de tasa ajustable son más complejas que las hipotecas de tipo fijo. Las ARM tienen un período inicial en el que hay una tasa fija que conoces de antemano. Esto también se llama tasa introductoria. Por lo general, es más baja que las tasas fijas disponibles, lo que lleva a un pago de hipoteca más bajo, al menos durante este período inicial.

Al final del período inicial, el ARM se restablece a una nueva tasa de interés basado en un índice especificado. Existe una variedad de índices o puntos de referencia que se utilizan para determinar la tasa de interés de las ARM. La tasa de interés suele ser un punto de referencia más un margen. El margen es la cantidad sobre el índice que se cobra. Por ejemplo, puedes tener un índice de la tasa preferencial con un margen del dos por ciento. Tu tasa de interés se restablecerá a la prima más dos por ciento.

La frecuencia con la que se restablece la tasa se denomina frecuencia de ajuste. Si bien esto podría ser mensual o con poca frecuencia como cada cinco años, las frecuencias de ajuste típicas para las hipotecas residenciales son de dos o tres años.

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El límite de la ARM es la cantidad máxima a la que la tasa de interés puede aumentar en cualquier reinicio. Un límite del dos por ciento significa que en un reinicio la tasa no puede aumentar en más del dos por ciento de lo que se está cobrando actualmente.

El tope de la ARM es la tasa máxima de interés que se puede cobrar durante la vigencia del préstamo. Por ejemplo, un techo del 12 por ciento significa que la tasa de interés nunca puede exceder el 12 por ciento durante la vigencia del préstamo.

Los pros y contras de las ARM

Los ARM tienen dos ventajas: mayor calificación y menores costos en los primeros años.

La tasa de interés inicial más baja de la ARM hace que tenga un pago inicial más bajo que una hipoteca de tasa fija. Los bancos determinan la cantidad de hipoteca para la que calificas, en parte en función del pago.

Si calificas en un cierto nivel de pago, eso significa que puedes pedir prestado más con una ARM. No es que necesariamente debas, pero podrías.

Para la ARM, este pago inicial más bajo permanecerá nivelado durante el período inicial. Luego, la tasa de interés se restablecerá, pero aumentará (no más que el límite). Entonces permanecerá nivelado durante el tiempo de la frecuencia de ajuste, hasta su siguiente descanso. Con un ARM, a menudo tienes un pago más bajo durante varios años. Siempre por el período inicial, posiblemente por más tiempo, dependiendo de los detalles de tu ARM.

La gran desventaja de la ARM es que puede costar mucho más durante el plazo de la hipoteca si las tasas de interés no funcionan a tu favor.

Cuando tiene sentido una ARM

Hay varios escenarios en los que una ARM puede tener mucho sentido. El primero es el del comprador a corto plazo. Digamos que nuestro comprador potencial está planeando retirarse en ocho años. También planea vender esta casa y mudarse cuando se jubile. En un caso como este, cuando existe una probabilidad bastante sólida de estar en una casa durante 10 años o menos, una ARM puede tener mucho sentido.

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Hipoteca de tasa fija versus hipoteca de tasa ajustable: ¿Cuál es la adecuada para usted? | Piedra rojiza en Park Slope | Foto de Emma Finnerty
Foto de Emma Finnerty

Por supuesto, tienes que hacer cálculos. Prácticamente no vas a comprar nada si vas a estar en algún lugar durante un año o dos o tres. Pero para esos tiempos de rango medio, puede tener sentido.

El segundo escenario en el que un ARM podría ser una buena idea es si el comprador tiene ingresos crecientes.

Por ejemplo, digamos que nuestros compradores potenciales son una pareja casada. El esposo se toma un par de años para ser un padre que se queda en casa, pero volverá a trabajar en dos años cuando el menor vaya a la escuela. Calificarán para la hipoteca con base en un ingreso, pero una vez que el esposo regrese a la fuerza laboral, volverán a tener dos ingresos.

Naturalmente, debemos tener bastante confianza en las perspectivas de empleo del esposo. Pero siempre que seamos razonables en nuestras suposiciones, una ARM podría permitir que la pareja obtenga la casa que desea en lugar de esperar y posiblemente no obtenerla más tarde.

Nuestro tercer escenario es el comprador de pago inicial. Estas son las personas que realmente creen que se deben evitar las deudas a toda costa y que pagarán la hipoteca lo más rápido posible. La tasa de interés más baja durante el período inicial significa que están pagando menos intereses, lo que libera más dinero para que puedan aprovechar el principio.

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Hipoteca de tasa fija versus hipoteca de tasa ajustable: cómo decidir

La única forma de estar seguro de que estás tomando la decisión correcta es calcular los números. Al hacerlo, debes considerar el peor escenario para la ARM: que aumentará en el límite cada reinicio.

Deberás hacer algunas suposiciones sobre cuánto tiempo estarás en la casa, entre otros factores. También debes tener en cuenta que la mayoría de las personas subestiman esto y se quedan en una casa más tiempo del planeado. Podría tener sentido calcularlo de dos formas diferentes.

Una hipoteca de tasa ajustable no es para todos. Pero es una herramienta viable y, como tal, puede ayudar a algunas personas a Guardar mucho dinero. La única forma de determinar si es adecuado para ti es hacer los cálculos para que puedas tomar una decisión informada.

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