Lo lograste: encontraste la casa perfecta en una calle arbolada y la pequeña alcoba que siempre quisiste. Incluso hay un pequeño patio trasero cerrado para tu pit bull, Emma. Y tienes cientos de miles de dólares disponibles para pagarlos de inmediato, ¿verdad? Sí, tal vez no. Probablemente por eso esté leyendo una guía de hipotecas.

Una casa es la compra más grande que la mayoría de la gente hará en sus vidas, y la mayoría necesita una mano amiga para pagarla, dado que el costo promedio de una casa en los Estados Unidos es de casi $ 375,000 según el Banco de la Reserva Federal de St. Louis.

Dicho esto, comprar una casa puede parecer abrumador con la vertiginosa variedad de tipos de hipotecas disponibles. Es por eso que necesitas darse una vuelta por las hipotecas, que puede salvarlo a largo plazo.

Esta guía lo ayudará a aprender cómo pagar su casa, qué significa ser preaprobado, cómo obtener la mejor tasa de interés e incluso cuánto dinero debe reservar para los costos de cierre y el seguro hipotecario. Cuanto más sepa, más equipado estará para tomar las decisiones correctas por usted.

Antes de comenzar: Echa un vistazo de cerca tu presupuesto y obtenga una copia reciente de su informe de crédito, ya que ambos influirán en el tipo, los términos y la cantidad de préstamo hipotecario para el que puede calificar.

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¿Qué es una hipoteca?

Una hipoteca es un tipo de préstamo que suele emitir un banco, una cooperativa de crédito o un prestamista en línea para comprar una propiedad; básicamente, una institución financiera le presta dinero. Luego, reembolsa el préstamo, generalmente en cuotas mensuales. Cada pago incluye el principal (saldo pendiente del préstamo) y el interés (el precio que paga al prestamista por pedir dinero prestado) de la hipoteca.

Una hipoteca es un contrato entre usted y el prestamista en el que usted hará sus pagos más intereses a tiempo. El prestamista le cobra intereses por proporcionarle el préstamo.

Es importante notar la diferencia entre su tasa de interés y la tasa de porcentaje anual (APR) de su hipoteca.

Cuando el interés es el costo de pedir prestado el dinero cada año, la APR es una descripción más amplia del costo de pedir prestado, que tiene en cuenta no solo la tasa de interés, sino también los puntos, las tarifas del corredor hipotecario y otros cargos que debe pagar en orden. para obtener el préstamo. No es de extrañar que la TAE sea típicamente más alta que la tasa de interés.

Al comprar una casa, generalmente se requiere un pago inicial para obtener una hipoteca. Este es un porcentaje del costo de la casa, que varía desde al menos 3 hasta 20 por ciento, según Finanzas del consumidor, que proporcionas por adelantado.

El monto de su pago inicial le abre más opciones hipotecarias, ya que los prestamistas generalmente miran su pago inicial en incrementos del 5 por ciento al calcular su tasa de interés y otros costos del préstamo.

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Esencialmente, cuanto más pague por adelantado como anticipo de su casa, menores serán sus pagos mensuales. Por el contrario, cuanto menos dinero deposite, mayores serán sus pagos mensuales.

Nota importante: Si bien la mayoría de las hipotecas están estructuradas con pagos mensuales, existen pagos quincenales. Hay compañías que estructurarán quincenalmente por una tarifa, pero también puede hacerlo usted mismo. La gran ventaja de pagar la mitad del monto de su hipoteca mensual cada dos semanas (a diferencia del monto total una vez al mes) es que obtendrá 26 de estos durante el año, por lo que, en esencia, pagará un monto adicional. pago mensual cada año.

Esto equivale totalmente a la reducción del principal, y normalmente liquidará una hipoteca a 30 años en unos 22 años si se hace desde el principio. También puede reducir los años de una hipoteca a 15 años.

Los pagos quincenales podrían tener sentido para las personas que desean flexibilidad para tomar una hipoteca a 30 años y realizar pagos en un calendario de 15 años. Luego, si es necesario, pueden realizar los pagos programados más bajos. Esta puede ser una buena estrategia para personas con ingresos variables o para quienes tienen trabajos de baja seguridad.

¿Cómo funciona una hipoteca?

Como la mayoría de los préstamos, el prestatario recibe una suma global del prestamista, denominada principal. El prestatario acepta devolverlo durante un período de tiempo determinado, generalmente de 15 a 30 años. El dinero que toma prestado acumula intereses y cada pago mensual reembolsa tanto el capital como los intereses de su hipoteca y puede incluir impuestos or aseguradora.

Un dato interesante: con la mayoría de los tipos de hipotecas, la mayoría de sus pagos mensuales iniciales se destinan al pago de intereses. A medida que pasa el tiempo, usted paga menos en pagos de intereses y más en concepto de capital, hasta que liquida la totalidad y sea dueño de su casa.

El proceso típico de una hipoteca comienza con el posible comprador de vivienda comparando a los prestamistas; más adelante explicaremos cómo identificar al prestamista que mejor se adapte a sus necesidades. Una vez que haya identificado a su prestamista, el proceso se parece a esto:

  • Averigüe a cuánto asciende el préstamo Pre-clasificación: Este paso inicial opcional le da una idea muy aproximada de cuánto puede esperar que le aprueben en función de la información preliminar que le proporcione al prestamista; no es una garantía. Sin embargo, le evita perder el tiempo buscando propiedades fuera de su rango y le da al vendedor una mayor confianza en su capacidad para cerrar.
  • Involúcrate pre aprobado por su prestamista: Este paso es el siguiente, también opcional pero una buena idea para completar; Su institución crediticia verifica información como su historial crediticio, prueba de empleo e ingresos y prueba de cualquier activo. Depende de una propiedad que califique y que su información aún cumpla con los estándares establecidos por el prestamista. Una vez preaprobado, se emite una carta condicional por el monto de la hipoteca. Puede usar esto para ayudarlo a asegurar la casa que desea.
    • Recuerde que si bien una precalificación o aprobación previa son útiles para darle una idea de si será aprobado, ninguna de las dos es una garantía.
  • Hacer una oferta en la propiedad: A través de su agente inmobiliario o en forma de carta, usted hace una oferta oficial por la casa que ha elegido. El vendedor puede aceptar, rechazar o contrarrestar su oferta. Usted puede, a su vez, aceptar, rechazar o contrarrestar las negociaciones hasta que ambas partes estén satisfechas. Siempre existe la posibilidad de que alguien le supere en la oferta, por lo que cuanto antes pueda contratar su casa, mejor.
  • Ir a contrato: El contrato de la propiedad se redacta a través del agente inmobiliario, corredor, abogado o, en ocasiones, del propio vendedor, y es firmado por ambas partes confirmando la oferta aceptada por ambas en el paso anterior. El contrato suele ser un formulario con complementos, que especifica un momento para cerrar y está sujeto a la aprobación de la hipoteca.
  • Pago dinero en serio: Una vez que se firma el contrato, es posible que el comprador deba depositar un “depósito de garantía”, al menos del 1 al 2 por ciento del monto de la hipoteca para demostrar que hizo la oferta de buena fe, que se mantendrá en depósito. Esto varía mucho de un estado a otro; es costumbre en algunos estados y puede ser un cheque personal por un par de miles de dólares en otros.
  • Prepárate para el inspección de la casa: A continuación, se realiza una revisión de la propiedad física, y el prestamista requiere una inspección. La inspección enumera cualquier problema grande o pequeño con la propiedad, desde daños por termitas hasta un cristal roto. Tanto el prestamista como el comprador deben estar al tanto de cualquier problema potencial de propiedad. A menudo, el comprador insistirá en que se solucionen los defectos importantes antes de la venta, o deducirá el costo de reparar los artículos importantes del precio de venta (el vendedor debe aceptar).
  • Búsqueda de título o escritura: Esto determina quién es el propietario actual de la vivienda y, por tanto, quién tiene derecho a venderla. La búsqueda busca los documentos que contienen esta información, como el título de propiedad, la escritura y cualquier gravamen sobre la casa. Por ejemplo, aunque una pareja casada puede vivir juntos en una casa y decidir venderla, si la escritura está a nombre de la esposa, ella es la única que puede vender legalmente la propiedad.
  • Asegúrate de estar protegido: Dicho esto, muchos compradores de vivienda por primera vez pueden sentirse intimidados por el proceso. Puede insistir en contingencias y alertas de divulgación para asegurarse de que está protegido, dentro de lo razonable.
    • Sus contingencia debe ser legítimo: un agujero en el techo es una gran preocupación, pero poner en la contingencia de que su suegra necesita aprobar el color del exterior cuando vuele el próximo mes probablemente sea un factor decisivo. Proceda con precaución o puede perder la propiedad.
    • Revelaciones también son comunes. Por ejemplo, muchas casas en la ciudad de Nueva York deben revelar si tienen pintura a base de plomo, o puede pedirle al vendedor que revele los resultados de una inspección de termitas. En la mayoría de zonas del país es normal tener contingencias para la aprobación de hipotecas y la inspección de la propiedad. Investigue y sepa qué tiene derecho a solicitar.
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  • Completa solicitud de préstamo hipotecario completo si aún no lo ha hecho: Aunque se realizó parte de la documentación en la etapa de aprobación previa, el prestamista requerirá información actualizada y más detallada de usted ahora. No es raro tener que proporcionar recibos de pago, dos años de devoluciones de impuestos, detalles de cualquier otra deuda que esté pagando (como préstamos para estudiantes o para automóviles) y prueba de cualquier otra fuente de ingresos. El prestamista debe proporcionarle una estimación del préstamo dentro de los tres días hábiles que detalla los costos mensuales y a largo plazo de su hipoteca.
  • La proceso de hipoteca y aseguramiento comienza: por lo general, la espera más larga para el comprador, ahora el procesador de préstamos, el tasador y el asegurador trabajan juntos para cotejar, verificar, analizar y verificar toda la información que proporcionó sobre sus finanzas; la propiedad también será inspeccionada con una tasación.
  • An evaluación Es esencial para protegerlo a usted y al prestamista de pagar el valor de la propiedad, no un valor inflado. Los tasadores profesionales no solo escriben su dirección en Zillow, sino que miran de cerca la casa, las ventas recientes de viviendas en el área, factores como las estadísticas de delitos locales y la calidad de la escuela, y luego proporcionan un número o un rango para el valor de su propiedad.
    • Tenga en cuenta el asegurador considerará una serie de factores al evaluar la solvencia de su préstamo, que incluyen: verificar toda la información que proporcionó sobre su empleo, activos y pasivos; evaluando tu historial de crédito para determinar su riesgo para el prestamista antes de prestarle dinero; y considerando su relación deuda-ingresos (DTI) para asegurarse de que pueda pagar todas sus deudas sin ahogarse. Este puede ser un momento estresante para cualquier comprador. Sea honesto acerca de sus finanzas y responda a cualquier solicitud de documentos del suscriptor de manera oportuna para no retrasar el proceso.
  • Cerrar, asumiendo que está aprobado para la hipoteca de su nueva casa: Se redactan documentos, como el pagaré (que indica su intención de pagar la hipoteca), la escritura de fideicomiso y la escritura de la propiedad en sí. También recibirá una Divulgación de cierre al menos tres días antes del cierre que debe coincidir estrechamente con la Estimación del préstamo mencionada anteriormente. En el cierre, también debe pagar el pago inicial y los costos de cierre, como un seguro hipotecario privado.

También puede haber una oportunidad de pagar puntos para ayudar a compensar los costos. También conocidos como puntos de descuento, los puntos son un tipo de interés prepago que se paga por adelantado al prestamista para reducir la tasa de interés general de su hipoteca. Un punto cuesta lo mismo que el 1 por ciento del monto financiado. Básicamente, está pagando un poco más por adelantado por una tasa de interés de por vida más baja.

"Si un comprador planea quedarse en una casa durante al menos cinco años, puede considerar pagar puntos para reducir la tasa de la hipoteca", dice un planificador financiero certificado. Tony Matheson. "Con las tasas en mínimos históricos, puede ser aconsejable fijar la tasa fija más baja posible durante los próximos 30 años".

Hay una multa por pago anticipado con algunas hipotecas, lo que significa que si vende su casa dentro de un período de tiempo determinado, debe pagar una tarifa. Estas tarifas no pueden ser más del 2 por ciento del saldo de su préstamo en los primeros dos años y el 1 por ciento del saldo de su préstamo en el tercer año, y no se pueden cobrar después de eso, gracias a la Ley Dodd-Frank.

Nota: Cualquier institución crediticia que le ofrezca una hipoteca con una multa por pago anticipado también debe ofrecerle una hipoteca similar sin una. Puede haber restricciones estatales adicionales.

¿Cuáles son los costos asociados con una hipoteca?

Si fuera tan simple como establecer el precio anunciado. También hay una serie de costos asociados con una hipoteca además del valor de la vivienda.

Por lo general, se refiere en su totalidad como costos de cierre, existen algunos costos iniciales, como el pago inicial antes mencionado, que son relevantes en casi todas las hipotecas. Tambien hay costos para cerrar el préstamo, como:

  • Costos de aplicación
  • Tarifas de prestamista
  • Tasas de tasación e inspección de la vivienda
  • Tarifas de verificación de crédito
  • Cuotas de servicio de título y seguro (para reclamos legales de la casa que está comprando), generalmente 0.5 por ciento del precio de compra de la vivienda, según la Asociación Estadounidense de Títulos de Propiedad, una asociación comercial para profesionales de las finanzas inmobiliarias
  • Tarifas de originación
  • Puntos de interés prepago
  • Honorarios de abogados (si corresponde)
  • Tarifas de fideicomiso
  • Certificación de inundación (requerida por los prestamistas en algunos estados y localidades)

Y luego están los costos de cierre reales. Impuestos y tarifas gubernamentales como impuesto a la propiedad o tarifas de registro, lo que hace que la propiedad de la propiedad sea pública. También se puede esperar que el comprador o vendedor de la vivienda pague un impuesto de transferencia, que es una tarifa o impuesto por transferir la propiedad de la propiedad.

Seguro hipotecario privado (PMI) también puede ser requerido según el prestamista. Este seguro reduce el riesgo que asume el prestamista al prestarte, pero no todos los tipos de hipotecas lo requieren. Por lo general, si el pago inicial de la propiedad es menos del 20 por ciento del costo de la propiedad, necesitará PMI.

Los costos de cierre suelen estar entre el 2 y el 5 por ciento del costo de la vivienda. La hipoteca promedio de una vivienda unifamiliar totalizó $ 5,749 en costos de cierre en 2019, según un informe de ClosingCorp, una empresa de soluciones de datos hipotecarios. Entonces, si su casa costó $ 200,000 y pagó $ 5,749 en tarifas de cierre, eso es casi el 2.9 por ciento del costo total de su casa.

Las tarifas de cierre varían de un estado a otro y pueden ser negociables. Algunos vendedores de casas pueden estar dispuestos a asumir ciertos costos como un incentivo para el comprador, y es posible que pueda obtener tarifas más competitivas en los honorarios legales asociados con la compra de una casa si es necesario.

Todas las tarifas se establecen en la Divulgación de cierre que recibirá al menos tres días antes del cierre. También recibirá una estimación de todos los costos de cierre al enviar su solicitud de préstamo para una hipoteca.

Si bien normalmente el comprador de la vivienda tiene la responsabilidad de cubrir el costo de las tarifas de cierre, el vendedor también puede adeudar comisiones de bienes raíces, tarifas de depósito en garantía y otros costos.

Y, a veces, las tarifas no se detienen en el cierre. Dependiendo de la hipoteca, su prestamista puede cobrar una multa por pago anticipado si paga la totalidad o parte de su hipoteca antes de tiempo. Si su hipoteca está sujeta a este cargo, debe detallarlo en sus declaraciones de cierre.

En general, esta tarifa se aplica solo si cancela la totalidad de su hipoteca dentro del primeros tres a cinco años, pero consulte con su prestamista de antemano para asegurarse de que no haya sorpresas si desea liquidarlo antes de tiempo o venderlo.

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¿Cuánta casa puedo pagar?

Hay una multitud de calculadoras disponibles en línea para calcular cuánto de una hipoteca usted (y su cónyuge, si corresponde) pueden pagar. A veces, puede calificar para más de lo que realmente puede pagar.

Antes de hacer las matemáticas esenciales, pregúntese cuánto puede razonablemente permitirse pagar cada mes. Solo usted sabe cuáles son sus planes a corto, inmediato y largo plazo y qué dinero requerirán.

“Lo más importante es pensar qué se adapta mejor a su plan financiero general”, dice Matheson.

“Tenga cuidado de no caer [demasiado] en la trampa de buscar 'cuánto puede pagar'. Sopese la compra de su casa en el contexto de todas sus otras sus metas financieras como jubilación, flujo de caja y ahorro para la universidad [si corresponde] ”, agrega Matheson.

¿Cuánta casa puedo pagar?

Una vez hecho esto, estará en una mejor posición para abordar la realidad de su situación. Al igual que con cualquier préstamo, a continuación viene una verificación de crédito. Asegúrese de conocer el estado de su crédito y el de su cónyuge antes de comenzar la búsqueda de un prestamista.

"Tu puntaje crediticio impacta absolutamente su tasa de interés ”, dice Matheson. “Recomiendo buscar enérgicamente estrategias para mejorar su puntaje crediticio cuando esté buscando una hipoteca. Si tiene saldo en sus tarjetas de crédito, la forma más rápida de mejorar su puntaje es pagar el saldo. Un puntaje crediticio más alto puede Guardarle miles de dólares en intereses durante la vigencia del préstamo ".

Luego, determine cuánto tiene para el pago inicial. Recuerde, los pagos iniciales pueden ser tan bajos como el 3 por ciento del costo total de la vivienda, pero algunos prestamistas exigen hasta el 20 por ciento. Si bien un pago inicial más alto le dejará más gastos de bolsillo ahora, le permitirá Guardar miles en intereses en el futuro.

Si se encuentra sin el efectivo disponible para hacer un pago inicial sustancial, vale la pena considerar si puede esperar unos años antes de comenzar su viaje de propiedad de vivienda. Tener en cuenta el monto de los intereses de su hipoteca, en el contexto de cuánto tendrá que pagar por adelantado, puede ayudar a determinar si es mejor comprar ahora o retrasar su compra.

Más allá de usar una calculadora financiera para obtener una estimación aproximada, Finanzas del consumidor tiene un método simple para calcular cuánto puede pagar.

La regla general para el máximo que puede recibir de los prestamistas es la regla 28/36. Esto establece que no más del 28 por ciento de los ingresos de su hogar deben destinarse a los pagos de la hipoteca, mientras que su índice de DTI no debe ser más de 36 por ciento.

Dicho eso, menos Deuda tienes, mejor, en general. Y este 36 por ciento incluye la deuda "nueva" de su hipoteca. Sin embargo, generalmente calificará para una hipoteca superior a la que puede pagar con prudencia; como comprador, debe calificar para lo que se ajuste a su plan financiero. Sugerencia: lo que puede pagar suele ser menos de lo que el prestamista está dispuesto a prestarle.

Cada situación es diferente, por lo que puede que esto no funcione para todos, pero es un buen punto de partida. Como veremos, algunos tipos de préstamos permiten que tu DTI sea mucho mayor, dependiendo de otras variables como tu puntaje crediticio y activos.

¿Qué tipos de hipotecas existen?

Los préstamos hipotecarios se estructuran de tres formas: tipo de interés fijo, tasa ajustable o solo interés. Dentro de estas tres estructuras, existen muchos tipos diferentes de préstamos hipotecarios para posibles compradores de vivienda (y refinanciadores), y sus características a menudo se superponen entre sí.

Aquí, veremos estas tres estructuras de hipotecas y las opciones más populares dentro de ellas: hipotecas convencionales, hipotecas jumbo, hipotecas aseguradas por el gobierno e hipotecas en línea.

Cada uno tiene sus propias ventajas y desventajas, por lo que es importante sopesarlos todos para encontrar el que mejor se adapte a su situación financiera.

Estructuras hipotecarias

Hipotecas de tasa fija

Como sugiere el nombre, las hipotecas de tasa fija mantienen la misma tasa de interés durante todo el período del préstamo, lo que significa que los pagos mensuales son siempre los mismos. El plazo de una hipoteca de tasa fija suele ser de 15 o 30 años, y el plazo que elija afectará su capital, interés y tasa de interés mensuales. Por lo tanto, también afecta la cantidad de interés que pagará en total durante todo el período del préstamo.

La mayoría de los tipos de hipotecas que veremos pueden ser de tasa fija o tasa ajustable.

Ventajas de las hipotecas de tasa fija

  • Previsibilidad: los pagos mensuales y las tarifas son siempre los mismos.
  • Puede ser más fácil presupuestar ya que se conoce el monto mensual.
  • Con una préstamo más corto a 15 años, paga tasas de interés más bajas y un costo más bajo en general.
  • Con un préstamo más largo a 30 años, tiene pagos mensuales más bajos.

Contras de las hipotecas de tasa fija

  • Por lo general, tienen tasas de interés iniciales más altas que los préstamos con tasa ajustable.
  • Está bloqueado si obtiene su hipoteca durante un período de tasas relativamente más altas; no obtendrá ningún alivio si las tasas bajan.

Hipotecas de tasa ajustable

La antítesis de los préstamos de tasa fija, las hipotecas de tasa ajustable (ARM) comienzan de manera similar a las hipotecas de tasa fija. Durante el período inicial, tiene una tasa de interés fija que dura algunos años. Este período inicial generalmente tiene tasas de interés más bajas, lo que hace que los pagos iniciales sean más bajos y, por lo tanto, más atractivos.

La tasa de interés puede restablecerse después de este período. Nuevamente, esta tasa de interés se establece por un período de tiempo y luego se puede restablecer nuevamente, y así sucesivamente.

Por ejemplo, con un ARM 5/2, la tasa de interés puede restablecerse después de cinco años, y luego cada dos años después de eso. Este reinicio se basa en un índice (a menudo un promedio de un período corto en el mercado o una fecha específica antes del reinicio, como el cierre del mes anterior). De manera similar, un ARM 7/2 tiene un período inicial de siete años seguido de reinicios en intervalos de dos años.

Hay un límite en cuánto puede ser cada reinicio y un límite en el máximo al que puede llegar la tasa. Por ejemplo, es posible que pueda aumentar hasta un 2 por ciento cada dos años, pero no más del 7 por ciento durante la vigencia del préstamo. También podría volver a bajar.

Los ARM también suelen durar un período de 15 o 30 años.

Ventajas de las hipotecas de tasa ajustable

  • Pagos iniciales bajos en el período inicial.
  • Existe una tarifa máxima especificada, por lo que puede evitar pagar más de lo que razonablemente puede pagar.
  • Los pagos podrían disminuir.

Contras de las hipotecas de tasa ajustable 

  • Los pagos podrían aumentar.
  • Los ARM tienden a ser más riesgoso y complejo que otras hipotecas, como si usara un ARM para comprar más casa de la que podría pagar con un préstamo de tasa fija, podría meterse en problemas. Son más adecuados para el prestatario más experimentado.

Hipotecas de solo interés

Puede sonar extraño, pero algunos préstamos hipotecarios le permiten pagar solo los intereses por un período de tiempo, no el saldo del capital. Esto significa que el saldo total adeudado por su préstamo hipotecario no disminuye en el período de pago de intereses, que suele ser los primeros 10 años.

Para aquellos que desean un mayor flujo de efectivo al comienzo de su hipoteca, los pagos de solo intereses suelen ser más bajos que los pagos de capital más intereses, lo que la convierte en una opción atractiva. Sin embargo, una vez que se recuperan los pagos de capital, los pagos suelen ser elevados.

Para los aspirantes a propietarios que no anticipan quedarse mucho tiempo en su nueva propiedad, esta opción de hipoteca también puede tener sentido. Los prestatarios de este préstamo generalmente deben tener activos sustanciales o ingresos altos para calificar; esta no es generalmente una excelente opción para la mayoría de los aspirantes a propietarios.

Ventajas de las hipotecas de solo interés

  • Pago mensual más bajo.
  • Por lo general, están estructurados como tasa ajustable y, por lo tanto, tienen tasas de interés iniciales más bajas.

Contras de las hipotecas de solo interés

  • Tu no construir equidad reduciendo el saldo de la hipoteca de su propiedad.
  • Puede perder la equidad proporcionada por su pago inicial si el mercado baja.
  • Cuando finalice el período de solo interés, sus pagos aumentarán.

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Tipos de hipotecas

Hipoteca Convencional

El tipo más común, las hipotecas convencionales no están aseguradas ni garantizadas por una agencia gubernamental, sin embargo, ciertos tipos de hipotecas convencionales siguen límites establecidos por empresas patrocinadas por el gobierno (GSE) como (Fannie Mae or Freddie Mac. Estos se denominan préstamos hipotecarios conformes y se limitan a prestar un máximo de $484,350 en la mayoría de los condados.

Por el contrario, los préstamos convencionales que no cumplen con los límites establecidos por estas GSE se denominan préstamos no conformes. Estos préstamos hipotecarios pueden llegar a millones.

Ventajas de las hipotecas convencionales

  • Los costos generales de los préstamos suelen ser menores.
  • Se puede utilizar en propiedades primarias, secundarias y de inversión.
  • Cuando alcanza el 20 por ciento del valor líquido de la vivienda, puede solicitar la cancelación de su PMI (si tenía uno).
  • Con préstamos no conformes, no hay límite para la cantidad que se puede pedir prestada.

Contras de las hipotecas convencionales

  • Cuanto menor sea su puntaje crediticio, mayor será su tasa de interés.
  • Requisitos de pago inicial más altos.
  • Pautas de calificación más estrictas, como un requisito de puntaje de crédito de al menos 620.
  • Se requiere PMI si el pago inicial es inferior al 20 por ciento.

Hipotecas Jumbo

Otro tipo de hipoteca convencional, las hipotecas jumbo son el ejemplo más común de un préstamo no conforme, ya que superan el límite federal en dólares mencionado anteriormente. A medida que la cantidad es mayor, los requisitos de crédito también suelen ser mayores y el papeleo se vuelve más profundo.

El lugar donde terminan los préstamos conformes y comienzan los préstamos gigantes depende del condado; hay excepciones al estándar para permitir costos de bienes raíces más altos en algunos condados, y ponen un límite más alto a los préstamos conformes, por lo que los jumbo comienzan por encima de una base más alta. Son más comunes en áreas más caras y para compradores más pudientes.

Ventajas de las hipotecas gigantes

  • Más fondos disponibles para pedir prestado para propiedades más caras.
  • Las tasas de interés son comparables a otros tipos de préstamos.
  • Un pago inicial más alto significa más equidad en su hogar más rápido.

Contras de las hipotecas Jumbo

  • Por lo general, se necesita un pago inicial más alto para calificar, a menudo del 10 al 20 por ciento.
  • Requisitos de puntaje de crédito alto, generalmente por encima de 700, aunque se pueden hacer excepciones
  • Disponible solo en determinadas localidades.
  • Debe tener una relación DTI baja.

Hipotecas aseguradas por el gobierno

Estos préstamos hipotecarios están respaldados o garantizados por el gobierno federal. Tres agencias gubernamentales principales brindan dichos préstamos: el Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA), la Administración Federal de Vivienda (FHA) y el Departamento de Asuntos de Veteranos (VA).

El propósito es ayudar a las personas con ingresos más bajos que no tengan suficiente efectivo disponible para hacer un pago inicial considerable, o que tengan un índice de DTI más alto, a convertirse en propietarios de viviendas.

A veces, solicitar un préstamo del gobierno es tan fácil como completar una solicitud en línea, pero en otros casos, debe acudir a un prestamista aprobado para acceder a un préstamo asegurado por el gobierno. Luego, cada prestamista tiene su propio proceso de solicitud.

  • Préstamos del USDA generalmente no requiere un pago inicial, pero debe comprar una casa en un área elegible, generalmente rural y suburbano. También suelen tener tasas de interés bajas, pero los prestatarios deben cumplir con un cierto requisito de ingresos, que varía Estado a estado.
  • Préstamos FHA requerir pagos iniciales de tan solo 3.5 por cientoy acepta prestatarios con puntajes crediticios tan bajos como 500. Los préstamos de la FHA requieren el pago de la prima del seguro hipotecario.
  • Préstamos VA están disponibles para miembros del servicio militar, veteranos y sus familias, a tasas de interés bajas. No se requiere pago inicial ni PMI, y los costos de cierre tienen un tope.

Ventajas de las hipotecas aseguradas por el gobierno

  • Generalmente bajo o en algunos casos sin pago inicial.
  • Puede proporcionar financiamiento si no califica para préstamos convencionales.
  • Requisitos de crédito más bajos.
  • Tarifas más bajas (en algunos casos).

Contras de las hipotecas aseguradas por el gobierno

  • A menudo vienen con mandatos de PMI.
  • Documentación más sólida para respaldar la solicitud.
  • A veces tienen áreas de compra restringidas.
  • Solo para hogares principales.

Fuente de la hipoteca: Hipotecas en línea

Una mención honorífica a lo último que nos ha aportado la tecnología. Haciendo nuestro al super en línea ya no es suficiente. Ahora puedes solicitar un préstamo para financiar una vivienda desde la comodidad de tu sofá. Y a menudo también es más rápido: los prestamistas en línea procesan las solicitudes de hipotecas un 20 por ciento más rápido que los prestamistas tradicionales, según un estudio por el Banco de la Reserva Federal de Nueva York.

Estas hipotecas facilitan la búsqueda de las mejores tarifas, ya que todo se puede investigar en línea. Además, debido a la alta competencia entre los prestamistas, y algunos prestamistas en línea que no tienen instituciones físicas, lo que reduce sus costos generales, esto puede generar mayores ahorros para el prestatario.

Eso no quiere decir que todo el proceso se pueda realizar en línea; es posible que aún tenga que enviar por correo los documentos relacionados con su solicitud de préstamo cuando llegue el momento. Y como con cualquier actividad en línea, esté atento e investigue para asegurarse de que está tratando con un prestamista legítimo.

Cualquier entidad no bancaria en línea no es evaluada por la Oficina de Protección Financiera del Consumidor. Pero las evaluaciones de "seguridad y solidez" de estos prestamistas en línea son realizadas por los reguladores hipotecarios estatales, según el Corporación Federal de Seguros de Depósito.

Ventajas de las hipotecas online

  • Más rápido que las hipotecas tradicionales.
  • Tasas de interés y tarifas más bajas.
  • Menos formularios para completar (en general).
  • Aprobación más fácil, ya que algunos prestamistas en línea no tienen las mismas restricciones que los bancos tradicionales y las uniones de crédito.

Contras de las hipotecas online

  • Mayor riesgo de fraude o estafas ya que se comunica principalmente en línea en lugar de tratar con una institución física.
  • Los prestamistas en línea pueden aceptar a aquellos con puntajes de crédito bajos, pero esto podría aumentar la tasa de interés.

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De compras: qué buscar en una hipoteca

De compras alrededor

Al igual que lo hizo con su casa, automóvil y la máquina de café que deseaba, buscar una hipoteca puede ayudarlo a obtener la mejor oferta. De un prestamista a otro, los costos y las tasas de interés difieren, así que investigue.

Obtenga cotizaciones de bancos, cooperativas de crédito y prestamistas en línea. Si está dispuesto a pagar la tarifa adicional, un corredor hipotecario también puede hacer las compras por usted. (¡Asegúrese de buscar corredores también!) Con Internet, comparar hipotecas se ha vuelto mucho más fácil.

Ahora que conoce todos los costos asociados con una hipoteca, solicite información individual a cada institución financiera sobre puntos, tasas de interés, pagos iniciales, tarifas (y lo que incluye cada tarifa, ya que a veces se agrupan) y PMI.

Recuerde: la negociación es clave en todo, desde el precio de venta de la vivienda hasta comparar la oferta de un prestamista con la de otro para obtener la mejor tarifa. Si no está seguro de cuán granular debe obtener, consulte esto hoja de trabajo de compra de hipotecas de la Comisión Federal de Comercio (FTC).

Cómo protegerse al solicitar una hipoteca

Cómo protegerse al solicitar una hipoteca

Al contratar una hipoteca, tienes multitud de derechos. Si siente que ha estado expuesto a prácticas desleales, préstamos abusivos o discriminación Según la edad, el sexo, la raza, la religión o la discapacidad, hay pasos que puede tomar y organizaciones a las que puede acudir para obtener ayuda.

El primer paso sería ponerse en contacto con la línea directa de servicio al cliente o el sitio web de la institución crediticia para presentar una queja y resolverla allí. Asegúrese de tener todos los documentos y recibos a mano que respalden su reclamo. Si la institución crediticia no ayuda, existen varias agencias gubernamentales a las que puede acudir para obtener una resolución y, en algunos casos, debe recurrir a varios canales.

Puede encontrar su agencia local de servicios de asesoría de vivienda comunicándose con el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) o la Sociedad de Ayuda Legal. También puede informar el problema a la FTC, la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB), o la oficina del Fiscal General de su estado.

Para protegerse aún más, no firmes cualquier documento con información que no comprenda o que sea incorrecta, se apresure a obtener un préstamo sin investigar o se olvide de investigar al prestamista que planea elegir.

Asegúrese de comprender cada tarifa que se cobra y cada término que se utiliza al hacer preguntas. Revise todos los documentos o contrate a un abogado de confianza para que lo haga por usted. Manténgase informado y tome decisiones basadas en esa información.

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Conclusión sobre las hipotecas

Ahora que tiene toda la información que necesita, puede tomar decisiones informadas y fundamentadas sobre su futuro hogar. Ya sea que sea un comprador por primera vez o que esté comprando su segunda propiedad, asegurarse de investigar es vital para garantizar su bienestar financiero futuro.

Dado que esta es probablemente una de las compras y activos más importantes de su vida, no lo haga a ciegas. Sea realista consigo mismo, investigue y busque el préstamo que tenga más sentido. Si necesita ayuda en el proceso, ahora sabe dónde encontrarla.