Comprar una casa es una de las compras más importantes que puede realizar una persona. Y ya sea que sea el propietario o el comprador, es importante comprender cuáles son los costos de cierre de la vivienda y cómo afectan el costo real de esta decisión crítica, que a veces cambia la vida.

Los costos de cierre incluyen cualquier cargo incurrido al final de una transacción de bienes raíces que no sea un pago inicial. Estos costos varían de un estado a otro e incluyen cualquier recargo o costo de servicio asociado con los procesos de transferencia de propiedad de una propiedad de un propietario a otro.

Aunque los costos de cierre generalmente ascienden a un porcentaje del monto total prestado a comprar una casa, pueden ascender a miles o incluso a decenas de miles de dólares. Y con precios inmobiliarios consistentemente tendencia hacia arriba, según el Banco de la Reserva Federal de St. Louis, los propietarios y vendedores deben comprender los costos inesperados que conlleva la finalización de un acuerdo de bienes raíces.

Aquí encontrará todo lo que debe saber sobre los costos de cierre antes de firmar la línea de puntos.

¿Qué son exactamente los costos de cierre?

Al comprar una casa, es probable que tenga que pasar por numerosos procedimientos antes de que la propiedad sea finalmente suya, y estos procedimientos cuestan dinero.

"Los costos de cierre son los costos incurridos por el vendedor y el comprador más allá del precio de compra en una transacción de bienes raíces", dice el agente de bienes raíces con sede en Los Ángeles. Shelton Wilder. “Por lo general, incluyen tarifas relacionadas con los servicios fiscales, los servicios financieros, el registro de documentos y otros procesos”.

Ya sea una tarifa de solicitud de préstamo, el precio de una tasación de la vivienda, los honorarios de abogados por revisar la documentación legal relevante o el costo de asegurando su hipotecae, tanto el propietario como el vendedor de una casa deben llevar a cabo un grado de diligencia debida cuando una propiedad se transfiere de un individuo a otro.

Estos diferentes cargos legales, financieros y comerciales combinados son los "costos de cierre".

La mayor parte de los costos de cierre, en promedio, recaen en el comprador de la vivienda, pero a veces el vendedor puede elegir o estar obligado por la ley estatal a pagar algunos de estos costos finales, de acuerdo con el Consumer Financial Protection Bureau.

Algunos costos de cierre comunes, que veremos más adelante en este artículo, incluyen:

  • Tarifas de solicitud, originación y suscripción de préstamos
  • Verificaciones de crédito
  • Intereses diarios pagados por adelantado en una hipoteca de vivienda
  • Seguro de hogar privado
  • Tasación de propiedades, inspección de viviendas, pintura a base de plomo e inspecciones de plagas y certificación de inundaciones
  • Tarifas de encuesta
  • Tarifas de grabación
  • Tarifas de búsqueda de título y seguro de título
  • Impuestos de transferencia
  • Pagado por adelantado impuestos a la propiedad
  • Comisiones de agentes inmobiliarios
  • Tarifas de la asociación de propietarios
  • Honorarios legales por los servicios de un abogado de bienes raíces

¿A cuánto ascienden los costos de cierre?

Los costos de cierre generalmente oscilan entre el 1 y el 5 por ciento del precio de compra de la propiedad, y varían ampliamente en todo el país, según un estudio realizado por la compañía de soluciones de datos hipotecarios. Corporación de cierre.

Por ejemplo, los costos de cierre en Missouri fueron de $ 1,571.05 en 2020 con un precio promedio de venta de viviendas de $ 222,394, mientras que los costos de cierre del mismo año en Washington, DC, totalizaron $ 29,329.89 para un precio promedio de venta de viviendas de $ 710,669, según el mismo estudio.

Costo de cierre en todo el país

El costo de cerrar una transacción de bienes raíces difiere de un estado a otro y depende de factores específicos de la propiedad que se compra; dicho esto, el precio y la ubicación suelen ser los mayores determinantes.

“Cuanto más alto sea el monto del préstamo o el precio de compra, más altos serán los costos de cierre para el comprador de vivienda, ya que las tarifas de préstamo, el título y las tarifas de depósito en garantía se basan en esto”, dice Francine Viola, agente de bienes raíces en Olympia, Washington.

Con una gama tan amplia de posibles costos de cierre, es comprensible que se sienta nervioso acerca de lo que realmente terminará pagando además de su hipoteca.

Afortunadamente, independientemente de dónde viva, los prestamistas deben proporcionar una estimación del préstamo de los costos de cierre a los prestatarios dentro de los tres días posteriores a la solicitud de una hipoteca.

Este requisito está estipulado para todas las hipotecas mediante el Ley de Procedimientos de Liquidación de Bienes Raíces (RESPA)y el monto estimado es legalmente vinculante, lo que brinda a los prestatarios una comprensión más concreta del precio real que pueden esperar pagar.

Y si el costo total de los costos de cierre de su prestamista cambia en más del 10 por ciento, deben notificarle, de acuerdo con la Oficina de protección financiera al consumidor (CFPB).

“El propósito principal de RESPA es divulgar las tarifas para que los compradores comprendan todos los cargos que pueden esperar y los compradores puedan tener tiempo para decidir si estas tarifas son razonables”, dice Viola. "RESPA protege a los compradores al educarlos sobre el proceso de cierre, cuáles son sus tarifas y cuáles son sus derechos y obligaciones como comprador de vivienda".

Negociar los costos de cierre de un prestamista

Si, al examinar la estimación de su préstamo, encuentra que los costos de cierre son prohibitivamente costosos, debe comunicarse con el prestamista para discutir los detalles de ciertas tarifas.

Algunos costos de cierre no serán negociables, pero otros costos, como las tarifas de inspección y levantamiento, generalmente son realizados por terceros; como tal, puede comparar diferentes compañías para encontrar el mejor precio (estos costos se identificarán en su declaración de cierre).

También se recomienda cuando busque un préstamo hipotecario que solicite a varios prestamistas y trate de encontrar el acuerdo más asequible en su proceso de búsqueda, según el CFPB.

Dado que los prestamistas deben proporcionar una estimación del préstamo dentro de los tres días posteriores a la solicitud del préstamo, los compradores tienen tiempo para evaluar el costo total del préstamo, pedir aclaraciones sobre las tarifas y deliberar sobre qué prestamista decidirán pedir prestado.

Una vez que se haya decidido por un prestamista, comenzará a pagar algunos de los costos de cierre; Estos costos iniciales tienden a incluir el precio de una tasación de la vivienda, una búsqueda de título, un inspector para inspeccionar la propiedad y una tarifa de solicitud al solicitar un préstamo hipotecario.

Los costos restantes generalmente vencen al cierre y se pagarán el día en que firme su contrato de préstamo final y acepte formalmente comprar una casa, a menudo llamado día de cierre.

A menudo, se le pedirá que coloque dinero en depósito en garantía antes del cierre y que pague los costos de cierre utilizando parte del monto depositado.

El fideicomiso sirve como una cuenta temporal para colocar fondos relacionados con la compra de una vivienda y sirve como garantía para el vendedor de que la persona puede y está dispuesta a pagar los costos de cierre de la vivienda antes de la venta.

El dinero depositado por un comprador en un depósito en garantía a menudo se denomina garantía o depósito de buena fe; sirve como una indicación financiera para el vendedor de que el comprador tiene la intención de seguir adelante con la compra de una casa.

Protege al vendedor en caso de que el comprador decida retirarse de la venta (ya que el comprador pierde este dinero). También protege al comprador, ya que colocar dinero en depósito en garantía viene con la vivienda bajo contrato, lo que significa que el vendedor no puede aceptar una oferta más alta de otro comprador de vivienda una vez que se realiza el depósito.

A veces, el depósito en garantía es administrado por un tercero, uno que no es el comprador ni el vendedor, que también puede requerir una tarifa por este servicio, aunque estos pueden variar ampliamente según la cantidad y la empresa en cuestión.

¿Qué costos de cierre paga el comprador?

Aunque la persona que compra una casa tiende a pagar la mayor parte de los costos de cierre, es posible que un vendedor pague algunos de los costos que generalmente se reservan para el vendedor.

Un comprador puede negociar quién paga los costos de cierre o incluso sugerir que cada parte pague la mitad, y algunos vendedores pueden estar dispuestos a jugar.

Si bien las especificidades de los costos de cierre de la venta de una casa son diferentes para todos, los costos generalmente se dividen en una de tres categorías: financieros, inmobiliarios o legales. Estos son los costos que generalmente se espera que paguen los compradores:

Lista de verificación de cierre

Costos financieros de cierre

Al comienzo del proceso de compra de una vivienda, los compradores pueden esperar pagar por una serie de servicios financieros cuando se acercan por primera vez a su banco, cooperativa de crédito o institución crediticia.

Para empezar, los compradores de vivienda suelen tener que pagar una tasa de solicitud cuando solicitar un préstamo, que es un cargo administrativo por el tiempo dedicado a revisar su perfil financiero.

Junto con esto, el comprador puede tener que pagar un tarifa de informe de crédito, que evalúa sus hábitos pasados ​​de préstamos y pagos y si son lo suficientemente solventes para recibir un préstamo.

Siempre que se apruebe la solicitud de préstamo, el comprador de vivienda paga un tarifa de originación de préstamo - típico uno de los mayores costos de cierre.

Este es el costo de la creación de su préstamo y la tarifa del prestamista por suscribir su préstamo, lo que garantiza que esté calificado para el monto del préstamo que solicitó. Esta tarifa suele ser de alrededor del 1 por ciento del monto total del préstamo.

Antes de solicitar un préstamo, el prestatario también puede tener la opción (o ser requerido) de comprar puntos, que permite al comprador de vivienda reducir la tasa de interés de su hipoteca, por un precio determinado por su prestamista.

El prestamista puede exigir a los compradores de vivienda que compren seguro hipotecario privado, que protege al prestamista en caso de que el prestatario no pague su hipoteca, que también se incluye en los costos de cierre. A menudo es necesario si el comprador realiza un pago inicial de menos del 20 por ciento.

Si bien este seguro protege a la institución financiera que emite la hipoteca, puede llevar a los prestamistas a emitir hipotecas a compradores que no puedan realizar un pago inicial considerable.

Si un comprador compra su casa a través de un préstamo de la Administración Federal de Vivienda, debe adquirir un seguro de vivienda; además, debe pagar una prima de seguro hipotecario por adelantado que equivale al 1.75 por ciento del monto del préstamo, según el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano., en la semana anterior al cierre.

Si el comprador ha recibido un préstamo hipotecario a través del Departamento de Asuntos de Veteranos (VA), en el momento del cierre puede esperar pagar una Tarifa de financiación de VA, que oscila entre el 1.4 y el 3.6 por ciento del crédito aceptado, según el Sitio web de VA.

Por último, las personas que contratan una hipoteca suelen estar obligadas a pagar por adelantado intereses hasta el final del mes en que cierran, después de su fecha de cierre.

Costos de cierre de propiedad

Se espera que los compradores de vivienda paguen varios costos asociados con la propiedad en sí.

Por ejemplo, los compradores suelen pagar una tarifa por tasación de propiedad, generalmente realizado por su prestamista, para garantizar que el valor de la vivienda sea exacto, que generalmente cuesta unos pocos cientos de dólares.

El prestamista generalmente requiere este proceso para asegurarse de que el valor de la vivienda respalde su precio de venta y, por lo tanto, proporcione suficiente garantía para el préstamo.

La mayoría de los prestamistas requieren que un individuo compre Seguro para propietarios de casas al tomar un préstamo hipotecario; esto se requiere en la mayoría de los contratos para que, en caso de que la casa sufra daños, el propietario tenga un recurso financiero para pagar la reparación.

El monto pagado por el seguro de vivienda variará en gran medida según el valor de su vivienda y los riesgos relacionados con la ubicación de la propiedad (incluidos posibles desastres naturales).

Se espera que los compradores paguen el impuestos a la propiedad de la casa como reembolso de los impuestos a la propiedad que el vendedor pagó por adelantado.

Algunas tarifas adicionales también pueden recaer en el comprador, como inspeccionar pintura a base de plomo y plagas - que normalmente cuestan varios cientos de dólares, aunque estos costos pueden ser negociables.

Los prestamistas suelen exigir a los compradores que paguen una tarifa por agrimensura la propiedad, que verifica el tamaño de la propiedad y señala la invasión de otras estructuras sobre la línea de propiedad que pueden afectar su valor.

De manera similar, un prestamista requerirá que el comprador pague un determinación de inundaciones para asegurarse de si una propiedad está dentro de una zona de inundación y, de ser así, exigir que el posible propietario compre seguro suplementario.

Costos legales y del gobierno local

La transferencia de propiedad de un individuo a otro requiere varios procesos relacionados con la ley, y los costos de estos servicios generalmente recaen en el comprador.

Normalmente, el comprador incurre en sus propios costes legales cuando un abogado de bienes raíces redacta la documentación legal necesaria para una transferencia, si opta por contratar uno para la transacción. Estos costos legales pueden variar ampliamente. dependiendo del abogado y del lugar en el que se realice la venta,

Además, un abogado puede contratar los servicios de un mensajero para transportar la documentación legal pertinente, requiriendo que el comprador pague. tarifas de mensajería también. Este costo puede variar desde un pequeño costo fijo, pero algunos mensajeros cobran por milla al realizar la entrega.

Su gobierno local también exige el pago de los servicios que presta, como tarifa de grabación para notar cambios en los registros de tierras públicas; estos costos los determina su condado y / o estado.

Finalmente, los vendedores pueden anticipar el pago de un tarifa de búsqueda de título, verificando que el vendedor realmente es dueño de su casa, sin ningún gravamen, y está legalmente capacitado para venderla.

Las empresas de búsqueda de títulos cobran una variedad de precios por este servicio, según el precio de los servicios en su área. Una empresa de búsqueda de títulos de Nueva York, por ejemplo, cotiza este servicio a $ 125, pero los vendedores pueden buscar opciones más asequibles en su comunidad.

Como precaución, los compradores de vivienda deben comprar seguro de título para protegerse contra futuras reclamaciones de que la propiedad se vendió ilegalmente, aunque a veces este costo recae en el vendedor.

El seguro de título usualmente cubre el 0.5 por ciento del precio de compra de la casa, según el Asociación Estadounidense de Títulos de Tierras, una asociación comercial para profesionales de las finanzas inmobiliarias.

¿Qué costos de cierre paga el vendedor?

Aunque son responsables de menos costos que el comprador, se espera que el vendedor de la vivienda pague una parte de los costos de cierre. Estos pueden incluir:

  • Impuestos de transferencia por transferir el título del vendedor al comprador, a una tasa determinada por los gobiernos locales o estatales. Estos impuestos suelen ser marginales; por ejemplo, el estado de Nueva York requiere un pago de $ 2 por cada $ 500 del precio de venta de una vivienda.
  • Comisiones de agentes inmobiliarios generalmente son pagados por el vendedor por los servicios de un agente; estos promedian entre el 5 y el 6 por ciento del precio de la casa, según el sitio web de listado de bienes raíces Aleta roja.
  • Si el vendedor es parte de un Asociación de Propietarios, se espera que paguen los honorarios adeudados hasta la transferencia de la propiedad al costo decidido por la organización de su vecindario de ojos curiosos y gusto hortera. El vendedor también puede pagar una tarifa para transferir la membresía de la asociación al comprador.
  • En el caso de que la venta de una vivienda sea revisada por dos abogados de bienes raíces, uno para el vendedor y el comprador respectivamente, entonces el vendedor deberá pagar el honorarios de su abogado.

¿Son deducibles de impuestos los costos de cierre?

No hace falta decir que los costos de cierre pueden sumarse con bastante rapidez, especialmente cuando está en el extremo de compra de una transacción.

Afortunadamente, existen ciertos costos que pueden generar ventajas fiscales, lo que permite que tanto los vendedores como los compradores recuperen parte del dinero gastado.

"Los costos de cierre que se pueden deducir en el año en que se pagan incluyen algunas tarifas de originación, seguro hipotecario, primas de seguro hipotecario (en ciertas circunstancias), impuestos a la propiedad, tarifas de título y registro, tarifas de inspección e impuestos de transferencia", dice Los Ángeles. agente inmobiliario basado Shelton Wilder.

“Los costos de cierre que no son deducibles de impuestos tienden a incluir las primas del seguro de vivienda, los pagos mensuales del principal y las tarifas de tasación”, agrega Wilder.

Tenga en cuenta cuánto serán sus deducciones detalladas en relación con su deducción estándar y cuál es más beneficioso financieramente para sus impuestos. A menudo, a los nuevos propietarios les resulta más eficaz tomar un deducción estándar, pero esto dependerá de su situación financiera específica.

¿Cómo puedo reducir los costos de cierre?

Es útil leer la letra pequeña al tomar una decisión financiera importante, y esto es especialmente cierto cuando se trata de costos de cierre. Si lo hace, puede asegurarse de obtener la mejor oferta en las tarifas requeridas por su prestamista y ver qué tarifas de cierre el vendedor puede estar dispuesto a aceptar.

Si está comprando una casa, la estimación de su préstamo detallará todos los costos de cierre, lo que le permitirá analizar cada artículo de línea que se espera que pague.

Durante el tiempo entre hacer una oferta por una casa y firmar un contrato, querrá hacer un esfuerzo para negociar los costos de cierre y decidir los términos que sean aceptables tanto para usted como para el vendedor.

Dependiendo de la naturaleza del vendedor, y de si se trata de un mercado de compradores o de vendedores, es posible que pueda reducir algunos costos de cierre de su factura final.

“Los costos de cierre pueden ser negociables entre el vendedor y el comprador, y el comprador puede negociar para que el vendedor sea responsable de los costos de cierre que normalmente paga el comprador”, dice Wilder.

Es útil que un profesional de bienes raíces revise su documentación y actúe como defensor de la reducción de costos.

“Recomendaría que el agente del comprador maneje las negociaciones; por ejemplo, el comprador puede ofrecer más por la propiedad para que el vendedor pague los costos de cierre”, aconseja Wilder.

Muchos compradores de vivienda aceptan los costos de cierre tal como están, pero usted puede Guardar cientos, si no miles, en costos de cierre mediante una conversación de ida y vuelta con el vendedor. Más allá de la negociación, mantener abiertas sus opciones de préstamo también puede ayudar a reducir el monto pagado al cierre.

“Los compradores pueden y deben buscar mucho para diferentes prestamistas con diferentes costos de cierre”, dice Francine Viola. "Además, cerrar a fin de mes, en lugar de al principio, puede Guardar en costos prorrateados como impuestos a la propiedad".

Generalmente, cuanto más tarde un comprador cierra una casa, el menos impuestos a la propiedad se deben al vendedor al cierre. Pero esto está más relacionado con el período de tiempo entre el cierre y el último pago de impuestos a la propiedad, en lugar de con qué momento del mes es su fecha de cierre.

Protéjase de los prestamistas depredadores

Protéjase de los prestamistas depredadores

Aunque muchas instituciones crediticias conducen todos sus negocios según los libros, es necesario estar atento a prácticas depredadoras.

Esto puede incluir discriminación por motivos de identidad (como sexo, edad, raza o religión), así como la posibilidad de que su prestamista reciba una comisión, o KICKBACK, de su agente de bienes raíces, los cuales son ilegales según el Ley de Igualdad de Oportunidades de Crédito y CFPB, respectivamente.

Si cree que su prestamista tiene un comportamiento cuestionable, su primer paso debería ser comunicarse con la línea de servicio al cliente de la institución para registrar una queja. Si esto no resuelve el problema, puede presentar una queja y buscar una resolución a través de la Oficina de Protección Financiera del Consumidor (CFPB), el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. (HUD), y la Comisión Federal de Comercio.

También es importante tener en cuenta si los comportamientos de su prestamista parecen intuitivamente poco confiables. Deben evitarse los prestamistas que afirman que pueden obtener su aprobación independientemente de su puntaje crediticio, que exigen altos intereses o tarifas, que le piden que firme documentos legales incompletos o que tergiversan intencionalmente los costos de cierre.

Recuerde no apresurarse a firmar ningún tipo de acuerdo legalmente vinculante. Un buen prestamista le brindará el tiempo necesario para revisar todos los documentos pertinentes y hacer preguntas sin apresurarse ni presionarlo.

Lo más importante es...

Lista de verificación de cierre

Como paso final, asegúrese de tener toda la documentación necesaria al aceptar un préstamo el día del cierre. Esto puede incluir:

  • Identificación con foto
  • nuestra copia del contrato de préstamo inicial para compararlo con el contrato de préstamo final
  • Fondos para pagar los costos de cierre en una forma aceptable para el banco
  • Prueba de que ha comprado un seguro de vivienda

Al firmar, el vendedor y el prestamista, a su vez, proporcionarán la documentación finalizada, como:

  • Una nota hipotecaria que indique su intención de reembolsar el monto prestado
  • La solicitud de préstamo finalizada con todos los costos de cierre.
  • La escritura de propiedad y una factura de venta.
  • La estimación de su préstamo, que indica cuánto pagará en total durante la vida útil de la hipoteca

El costo de comprar una propiedad se extiende mucho más allá de su pago hipotecario mensual, pero conocer los costos de cierre puede garantizar que los costos adicionales se mantengan mínimos y que obtenga la mejor oferta.

Conocer los costos de cierre de su casa, ya sea que esté comprando o vendiendo, le permite saber si está dejando dinero sobre la mesa.

Ver y comprender los costos que conlleva una transacción de bienes raíces le permite avanzar con confianza, para que pueda cambiar su enfoque hacia la decoración de su nuevo hogar.