REIT es la abreviatura de fideicomiso de inversión inmobiliaria. Son lo que llamas inversiones alternativas. Los REIT permiten a grandes y pequeños inversores jugar al propietario, menos todas las molestias y dolores de cabeza.

La mayoría de los REIT poseen y administran todo tipo de propiedades comerciales y residenciales mientras disfrutan de un flujo constante de ingresos por alquiler. La mayoría de las ganancias se devuelven a los inversores en forma de dividendos. Y esas ganancias para el fideicomiso y los dividendos para los inversores disfrutan de algunas ventajas fiscales únicas.

Los REIT son una excelente manera de poseer virtualmente bienes raíces sin tener que salir a comprar, administrar o financiar propiedades (así como tratar con inquilinos con problemas). Invertir en un REIT es fácil para las personas que buscan exposición inmobiliaria en sus carteras de acciones. Aproximadamente 80 millones de estadounidenses están invertidos en ellos, principalmente a través de sus lugar de trabajo 401 (k) s.

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He estado en REIT durante más de 10 años y han sido una de mis inversiones más confiables, produciendo consistentemente retornos de dos dígitos.

¿Cómo funcionan los REIT?

Los REIT son simplemente empresas con un estado fiscal especial que permite a los inversores juntar su efectivo para invertir en propiedades u otros activos inmobiliarios.

Para calificar como REIT, deben cumplir con varias pautas regulatorias. Es decir, el 75 por ciento de los activos debe invertirse en bienes raíces, debe haber al menos 100 accionistas y no cinco accionistas pueden poseer más del 50 por ciento de las acciones. Los REIT también deben devolver el 90 por ciento de sus ingresos como dividendos, lo que les permite evitar el pago de impuestos corporativos.

Pero los REIT ofrecen más a los inversores. A medida que los valores de las propiedades aumentan con el tiempo, también lo hace el flujo de ingresos del REIT.

Eso significa más ganancias para los inversores: el doble golpe que viene con dividendos y precios de las acciones más altos. Los REIT cotizan en las principales bolsas, como la Bolsa de Valores de Nueva York.

¿Todos los REIT son iguales?

Apenas. La mayoría son lo que usted llama REIT de capital, que invierten en una amplia gama de propiedades: apartamentos, centros comerciales y negocios minoristas individuales, hospitales, hoteles, edificios de oficinas, instalaciones de almacenamiento y almacenes, e incluso viviendas unifamiliares y terrenos forestales.

Otro tipo de REIT también está disponible para los inversores, pero le sugiero que evite este. Es un poco complicado y francamente arriesgado. Llamado REIT hipotecario, juega el juego de los valores respaldados por hipotecas, el mismo juego que ayudó a quebrar la economía en 2008. Sí.

Estos REIT piden prestado dinero a tasas de interés muy bajas y compran las hipotecas que pagan tasas de interés más altas. La diferencia, o margen, entre las dos tasas representa la ganancia del REIT.

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Una vez más, esta es una inversión realmente arriesgada, y hoy en día este tipo de REIT se está volviendo menos atractivo a medida que aumentan las tasas de interés y se reduce el margen de ganancias. También pueden recibir otra paliza cuando las personas que tienen esas hipotecas de altas tasas de interés, que tienden a tener un crédito deficiente y finanzas dudosas, incumplen sus hipotecas.

Los inconvenientes de los REIT

Como cualquier inversión, los REIT no son perfectos. Puede perder dinero con ellos si no tiene cuidado, aunque creo que la mayoría de los inversores de REIT ven sus elecciones como ganadoras a largo plazo. Probablemente el mayor aspecto negativo es que los REIT, tanto de capital como hipotecario, son muy sensibles al aumento tasas de interés, lo que reduce inversamente el precio de las acciones.

Por ejemplo, cuando las tasas comenzaron a aumentar a principios de 2018, la mayoría de los REIT se vieron afectados.

Sin embargo, los precios de las acciones han subido un poco desde entonces, ya que los inversores se dan cuenta de que los REIT seguirán generando beneficios a pesar del aumento de las tasas de interés.

Los impuestos a la propiedad también pueden deprimir los precios de las acciones. Cuando los políticos estatales o locales aumentan los impuestos a la propiedad, eso aumenta los gastos operativos de los REIT. Eso, a su vez, reduce las ganancias y, por lo tanto, reduce el precio de las acciones de los REIT.

Cómo invertir en un REIT

Los inversores pueden comprar acciones directamente del REIT, fondos mutuos o fondos cotizados en bolsa (ETF por sus siglas en inglés). Mi inversión en REIT es un fondo mutuo, el Vanguard Real Estate Index Fund.

Si tiene la suerte de tener una cuenta de ahorros para la jubilación como un 401 (k), apuesto a que tiene acceso a una inversión REIT. Si tienes un cuenta de jubilación individual (o IRA en inglés) o planea abrir uno, invertir en un REIT es simple.

Los REIT funcionan bien en las cuentas de jubilación, dado que el Tío Sam los grava. Por ejemplo, los dividendos REIT que recibe se gravan como ingresos ordinarios en lugar de como dividendos "calificados", que pueden tener un impuesto entre el cero y el 20 por ciento. Sus ingresos ordinarios, su salario neto anual, generalmente se gravan a tasas mucho más altas.

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Mantener sus inversiones en un 401 (k) o IRA permite que su dinero crezca y se componga libre de impuestos hasta que sea el momento de comenzar a cobrar cuando se jubile.

Dicho esto, también puede comprar acciones de REIT en cuentas de no jubilación. Las corredurías de descuento en línea cuestan diez centavos la docena, por lo que tiene mucho para elegir. Una vez que configure una cuenta, estará listo para comprar.

Tenga en cuenta que cada REIT está diseñado para enfocarse en un solo tipo de propiedad, como hospitales o centros comerciales. Los inversores tienen 165 REIT entre los que elegir, siendo el más grande American Tower. Tiene un valor de $ 61 mil millones y posee y opera torres de comunicación.

Antes de comenzar a comprar acciones de un REIT directamente, eche un vistazo rápido a sus fondos de operaciones (FFO). Esa métrica refleja su flujo de efectivo. Un FFO en aumento significa que el REIT tiene una base de inquilinos estable y no hay problemas para aumentar los alquileres. Eso también significa mayores dividendos para los inversores.

¿Quiere poseer acciones en cada REIT? Comprar un fondo de inversión o ETF. Llevan tarifas económicas y simplemente rastrean índices. Algunos índices miden el rendimiento promedio colectivo de esos 165 REIT. Mientras tanto, otros se centran en nichos y solo realizan un seguimiento de los REIT de regiones, estados, países o tipos de propiedades específicos.

Consideraciones finales:

Los REIT ofrecen ventajas que no puede encontrar con otras inversiones, como no tener que pagar impuestos corporativos sobre las ganancias. Esto, a su vez, libera al REIT para devolver el 90 por ciento de las ganancias a los inversores para brindarles un flujo de ingresos constante de dividendos crecientes.

Pero para cualquiera que busque comenzar a invertir a pequeña o gran escala, ya sea a través de un empleador o por su cuenta, los REIT nunca deberían ser la primera opción para una nueva cartera.

Comience con fondos mutuos de bajo costo o ETF que le brinden una amplia exposición a corporaciones (acciones) estadounidenses y extranjeras, así como a la deuda que emiten estas compañías (bonos). Luego, considere agregar un fondo mutuo REIT o ETF como una forma de agregar diversidad, ingresos y estabilidad a su cartera.

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