El seguro hipotecario privado (PMI) es una de esas cosas financieras sencillas que a menudo se malinterpreta. Una razón es que las generalizaciones a menudo se presentan como reglas estrictas y rápidas. Los entresijos del PMI se pueden entender fácilmente en el contexto del motivo del seguro.

Algunos conceptos erróneos comunes

El mayor error sobre el PMI es que siempre lo necesita si no está poniendo el 20 por ciento en un compra de vivienda. Aunque la regla del 20 por ciento es común, no es absoluta.

No hay ley; Las instituciones crediticias establecen sus propias reglas y no siempre son las mismas.

Otro error común es que el PMI protege de alguna manera al prestatario. El propósito del PMI es proteger al banco u otra institución crediticia, en caso de que el prestatario incumpla.

A veces es una necesidad, pero aparte de que el prestamista lo requiera o usted no reciba fondos, no hace nada útil para el prestatario.

El último gran error del que hablaremos es que nunca desaparecerá a menos que tome medidas. No es verdad. Pero le ayudará a comprender cuándo desaparece y cuándo es posible que desee actuar.

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Una descripción general

Muchas instituciones crediticias exigen el PMI para proteger sus intereses cuando el préstamo tiene una relación préstamo-valor (LTV) relativamente alta. LTV es la relación entre el monto del préstamo y el valor de la propiedad. En muchos casos, los prestamistas utilizan un LTV del 80 por ciento como límite, pero hay excepciones.

El propósito es proteger al banco en caso de que el propietario no pague la hipoteca. Aquí hay una conexión de riesgo para el banco. El LTV no solo es un factor de riesgo, sino que también lo es el crédito del prestatario.

Hay un número de las compañías de seguros que ofrecen PMI. El prestamista elige con cuál tratar; usted, como prestatario, normalmente paga el seguro como parte de su pago hipotecario mensual.

El costo varía según la aseguradora y la solvencia del prestatario.

Un rango típico es desde un mínimo de alrededor del 0.5 por ciento del saldo original del préstamo hasta alrededor del 2 por ciento del saldo original del préstamo cada año. Dado que el PMI es un porcentaje del saldo original del préstamo, el tamaño de la hipoteca es un determinante importante del costo, el siguiente factor más importante es el crédito del prestatario.

Tenga en cuenta que es el saldo original de la hipoteca el que determina el costo; la prima se mantendrá nivelada mientras tenga el PMI en la hipoteca, generalmente no se ajusta a medida que paga el préstamo.

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Préstamos que no tienen PMI

Varios préstamos comunes no tienen seguro hipotecario privado, incluidos Préstamos VA. Los veteranos elegibles que obtengan hipotecas a través del Departamento de Asuntos de Veteranos no están obligados a pagar el PMI. Hay costos iniciales que ayudan a cubrir el riesgo del prestamista.

Los préstamos de la Administración Federal de Vivienda (FHA) tampoco tienen PMI. Sin embargo, tienen seguro hipotecario FHA, que es tanto un costo inicial como un costo mensual continuo.

En la mayoría de los casos, los costos de seguro de un préstamo de la FHA serán más altos que los de un préstamo convencional.

Hipotecas del Departamento de Agricultura de EE. UU. (USDA) tener un seguro hipotecario que funcione como el de la FHA, pero generalmente a un costo menor.

Algunas hipotecas convencionales no tienen PMI aunque el prestatario no esté poniendo el 20 por ciento. Es más probable que estas hipotecas sean ofrecidas por instituciones locales o regionales, como uniones de crédito, para atraer solicitantes con excelente crédito. Por lo general, no están disponibles para personas con calificaciones crediticias bajas.

Salir del PMI

PMI tiene cierta coherencia proporcionada por el gobierno federal Ley de protección de propietarios de viviendas (HPA). La HPA ofrece tres formas de cancelar el PMI, dos de las cuales son automáticas y no requieren ninguna acción por parte del prestatario.

La terminación automática del PMI ocurre cuando su préstamo está programado para llegar al 78 por ciento (LTV), según el valor en el momento de la compra. Para calificar para la cancelación automática de PMI, debe estar al día con los pagos de su préstamo en ese momento. Si no es así, la rescisión automática debe ocurrir poco después de poner al día el préstamo.

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La terminación final del PMI ocurre a la mitad del plazo del préstamo. Por lo general, esto sería posterior a la terminación automática del 78 por ciento de LTV para una hipoteca convencional. La cancelación de la terminación final generalmente se aplica a hipotecas no convencionales, como préstamos de solo interés o préstamos globales.

También puede solicitar la terminación del PMI si ha alcanzado un LTV del 80 por ciento según el valor actual de su vivienda. Es posible que deba probar el valor actual mediante una tasación u otra metodología aceptable para el prestamista.

Esto brinda la oportunidad de salir del PMI si su casa se aprecia significativamente durante los primeros años de propiedad. También podría entrar en juego si paga el capital de manera significativa para estar por debajo del 80 por ciento.

Formas alternativas de pagos de PMI

El seguro hipotecario privado pagado por el prestatario agregado al pago hipotecario mensual es el escenario más común. Pero no es la única forma en que funciona. Hay otras tres posibilidades.

En algunos casos, el PMI se cobra por adelantado. Esto es menos probable, ya que pocos prestatarios con pagos iniciales bajos pueden pagar costos iniciales adicionales; de lo contrario, podrían pagar más.

En el caso de que pague el PMI por adelantado, está pagando la prima completa y no podrá obtener un reembolso si alcanza el 80 por ciento de LTV antes de lo esperado.

El atractivo para algunos prestatarios es que pueden calificar para una hipoteca un poco más grande sin un pago mensual de PMI.

También existe PMI pagado por el prestamista (LPMI). Cuando el prestamista paga el PMI, los costos se incorporan al financiamiento en forma de intereses más altos y no hay forma de salir del costo del PMI sin refinanciación.

La forma alternativa final es una combinación de costos iniciales y mensuales, similar a los enfoques de la FHA y el USDA. El atractivo aquí para los prestatarios son los pagos mensuales continuos más bajos en comparación con el pago total del PMI junto con el pago de la hipoteca.

PMI y decisiones financieras

A veces, el seguro hipotecario privado es inevitable. No siempre es posible encontrar un prestamista que apruebe el préstamo sin él. Y a veces, cuando lo hacen, las tasas de interés no justifican seguir ese camino.

Algunos expertos recomiendan esperar hasta que tenga el 20 por ciento típico para escapar del PMI; esto puede ser un consejo costoso. Cuando tendencias inmobiliarias hacia arriba, podría terminar pagando mucho más por la misma casa, eclipsando cualquier ahorro que pudiera obtener al no pagar el PMI.

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En un mercado caliente, los bienes raíces pueden apreciarse más rápido de lo que muchas personas pueden Guardar para el pago inicial; no lo están ganando incluso cuando Guardarn a una tasa significativa. En muchos casos, puede ser más rentable comprar la casa que desea y pagar el PMI.

En ese caso, debe controlar el valor de su casa y solicitar que se elimine el PMI lo antes posible.

Puede ser posible obtener una hipoteca sin PMI comprando una propiedad de menor precio en la que su pago inicial sea relativamente mayor, reduciendo el LTV y reduciendo el riesgo para el prestamista. Esto también puede ser contraproducente si su plan a largo plazo requiere la casa que realmente desea.

A veces, conseguir la casa de piedra puede impedirle conseguir la que desea.

El PMI puede resultar caro. Es necesario que comprenda cómo funciona y cómo, en última instancia, puede alejarse de él. En el análisis final, no es que siempre pagues menos; es que terminas con más. A veces realmente tienes que gastar el dinero para salir adelante.

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