La mayor oportunidad que pierde el inversor medio es en el sector inmobiliario. Históricamente, el sector inmobiliario ha sido la segunda clase de activos amplios con mejor rendimiento, superado solo por las acciones. Sin embargo, las conversaciones en los medios informativos tienden a centrarse en encontrar algún tipo de equilibrio basado en la edad entre acciones y bonos. Ignorar el potencial de la inversión inmobiliaria no es bueno para tu cartera.

Algunas personas optan por apartar la mirada de la inversión inmobiliaria debido a conceptos erróneos. Piensan que tendrían que ser propietarios de edificios y tratar con inquilinos difíciles. Esta es una opción, pero no necesariamente la mejor para la mayoría de las personas.

La mayoría de los propietarios de acciones no llegan allí iniciando su propia empresa; tampoco tienes que hacer todo el asunto con las bienes raíces. Los fideicomisos de inversión inmobiliaria (REIT en inglés) son una opción atractiva para hacerlo solo.

Por qué invertir en bienes raíces

Tener una clase de activo que le dé a las acciones una partida por la inversión sería razón suficiente, pero se pone mejor. Si utilizas una estrategia de asignación de activos u otro modelo de cartera que incluya bienes raíces, es probable que veas las bienes raíces como una recomendación considerable.

El sector inmobiliario tiende a tener una correlación baja con otras clases de activos: ayuda a estabilizar una cartera al tiempo que mejora los rendimientos generales de la cartera.

En la mayoría de los casos, agregar bienes raíces a una cartera sin ninguno puede disminuir la volatilidad de la cartera y al mismo tiempo mejorar su desempeño. 

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Por qué los REIT

Los REIT son una excelente manera para que los inversores agreguen bienes raíces a su cartera. La mayoría de nosotros no queremos lidiar con inquilinos rebeldes o tuberías rotas a las 3 am. La mayoría de nosotros tampoco puede, de forma individual, invertir en bienes raíces a gran escala. No podemos proporcionar individualmente los bienes raíces que necesitan las grandes corporaciones. Los REIT pueden, y lo hacen. 

Los REIT deben invertir al menos 75 por ciento de sus activos en bienes raíces. Deben pagar al menos el 90 por ciento de sus ingresos sujetos a impuestos a sus accionistas como dividendos. 

Aportan una gestión profesional y una escala de oportunidades que un inversor individual no puede recrear. 

Tipos de REITs

La mayoría de los REIT invierten directamente en bienes raíces. A menudo se especializan en un tipo específico de bienes raíces, como almacenes o propiedades para el cuidado de la salud. Pero también pueden ser edificios de apartamentos u oficinas corporativas. Una menor cantidad de REIT son los REIT hipotecarios, que invierten en hipotecas y obtienen sus ingresos del lado financiero del negocio.

Los diferentes tipos de bienes raíces enfrentan diferentes riesgos, por ocupación y otros factores, por lo que querrás comprender exactamente en qué invierte cualquier REIT que estés considerando.

Los REIT también pueden clasificarse por cómo se negocian. Muchos REIT cotizan en bolsa y se pueden comprar en bolsas. También puedes invertir en fondos mutuos y ETF que invierten en REIT.

No todos los REIT cotizan en bolsa. Algunos REIT solo se pueden comprar directamente, generalmente a través de un corredor. Estos REIT pueden ser oportunidades muy atractivas pero carecen de la liquidez de los REIT cotizados en bolsa. 

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Costos y Riesgos

Los costos pueden ser potencialmente altos. Hay muchas variaciones en las estructuras de costos y querrás investigar tus favoritos a mayor profundidad. Pero no dejes que los costos te desanimen. No todo lo que viene a bajo costo o gratis es la mejor opción. Al final, nunca es lo que te cuesta lo que marca la diferencia; es lo que guardas lo que marca la diferencia. 

Las organizaciones REIT tienen que encontrar, estructurar y comprar las propiedades y poner la inversión a disposición del público. Hay mucho que implica todo eso. Pero también hay mucha transparencia; puedes conocer tus costos y saber cuáles son de antemano.

Los riesgos inmobiliarios vienen en varias formas. Es una buena idea limitar tu búsqueda a empresas que hayan hecho esto antes y tengan un historial.

Existen diferentes riesgos asociados con los diferentes tipos de bienes raíces y los inquilinos que habitan las propiedades. Los inmuebles residenciales y de múltiples inquilinos pueden tener mayores riesgos de bajas tasas de ocupación. Las propiedades comerciales pueden variar según la solvencia de los inquilinos con los que trabajan.

Por el lado positivo, muchos REIT tienen diversas carteras de propiedades repartidas por todo el país para administrar o minimizar el riesgo.

Algunos REIT recaudan todo el capital necesario para comprar las propiedades; otros usan apalancamiento. Recaudar el 100 por ciento del capital y comprar las propiedades sin deudas es más conservador y reduce el riesgo. El apalancamiento es menos conservador, pero aumenta tu potencial alcista.

REIT como alternativa de ingresos

Muchos jubilados buscan inversiones que generen ingresos para satisfacer sus necesidades continuas. Se tiende a enfocar en los bonos, ya que son inversiones convencionales con las que todo el mundo está familiarizado.

Los REIT pueden ser una alternativa muy atractiva a los bonos para los inversores que necesitan ingresos. Muchos REIT son productores de ingresos confiables, que pagan un nivel o aumentan los dividendos año tras año. La mayoría de los REIT también tienen cierto potencial alcista.

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Al final, un bono valdrá su valor nominal y ni un centavo más. Los bienes raíces, por otro lado, son un activo que se aprecia. Los REIT no deben verse simplemente como un activo generador de ingresos, sino más bien como un activo de rendimiento total. Deberías buscar un REIT que pueda generar ingresos actuales en forma de dividendo y también tener un potencial de apreciación al alza. 

Para los inversores que comprenden los riesgos y pueden aceptarlos, los REIT son una alternativa atractiva a los bonos para las necesidades de ingresos.

Lo más importante es...

Los REIT han ganado popularidad debido a su mayor disponibilidad en los intercambios y a través de fondos mutuos y ETF. Muchos planes de jubilación también ofrecen alguna forma de inversión REIT.

Los REIT son inversiones complejas, pero no mucho más que otras inversiones de crecimiento.

Invertir tiene riesgos; los inversores deben hacer sus deberes para asegurarse de que comprenden cómo funciona la inversión y por qué tiene sentido para ellos. 

Cuando se mira hacia adelante, sería difícil imaginar que necesitaríamos menos bienes raíces o que la gente no necesitaría lugares para vivir y las empresas no necesitarían algún tipo de instalaciones.

Los bienes raíces llegaron para quedarse. El sector inmobiliario tiene el potencial de mejorar los rendimientos de una cartera de inversión y, al mismo tiempo, reducir el nivel de volatilidad de la cartera. Los REIT facilitan la inversión inmobiliaria. 

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