Impuestos sobre la venta de su vivienda principal. No se deje engañar por los impuestos cuando venda su casa. Aquí encontrará todo lo que necesita saber para manejar los impuestos sobre las ganancias de capital. #CentSai # impuestos #realestateSemana pasada Cubrimos las implicaciones fiscales de comprar y ser propietario de una vivienda. Ahora pasamos a la tercera fase: la fiscalidad de la compraventa de su vivienda. Nos ocuparemos de la venta de una casa que sea de su propiedad o que posea como su residencia; alquiler u otras propiedades de inversión son otro tema.

El gran problema con la venta de una residencia principal es si puede utilizar la exclusión de la Sección 121 sobre ganancias de capital. Esta exclusión es enorme. Para los contribuyentes solteros que califican, es $ 250,000; para casados ​​que presentan una declaración conjunta de $ 500,000.

Pero, como siempre, se aplican reglas. Debe cumplir con los criterios para que se aplique esta exclusión. Si lo hace, se excluyen esas cantidades de ganancia, lo que significa que no se le gravan las ganancias hasta esa cantidad; usted paga impuestos solo sobre las ganancias de capital en la medida en que superen esas exclusiones.

Pruebas de propiedad y uso

Para calificar para la exclusión, debe cumplir con las pruebas de propiedad y uso.

La prueba de propiedad es que ha sido propietario durante 24 meses de los últimos cinco años. Para casados ​​que presentan una declaración conjunta, este requisito puede ser cumplido por uno de los cónyuges; puede tomar la exclusión total incluso si solo uno de ustedes es dueño de la propiedad.

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La prueba de uso requiere que haya utilizado la casa como su residencia principal durante 24 meses de los últimos cinco años. Esto no tiene por qué ser continuo; puede haber vivido allí varias veces que suman 24 meses.

Ambos cónyuges deben cumplir con esta prueba para obtener una exclusión total de $ 500,000; incluso si solo uno de ustedes lo poseía, ambos tenían que vivir allí. De lo contrario, puede obtener la exclusión de $ 250,000.

La residencia principal significa que es su hogar principal, y el IRS brinda una buena orientación sobre lo que esto significa.

Está bien si es propietario de varias casas, pero solo una puede ser su residencia principal en cualquier momento.

Además de vivir allí, para que la casa sea su residencia principal, debe recibir su correo allí y estar registrado para votar allí, y debe estar cerca de su lugar de trabajo, si trabaja. También puede apoyar esto estando cerca de la familia o clubes a los que pertenece.

También hay un período retrospectivo. Puede utilizar la exclusión solo una vez durante un período de dos años. Puede haber vendido otra casa pero no haber utilizado la exclusión; mirar hacia atrás es para asegurarse de que no utilizó la exclusión.

Los propietarios viudos pueden tratar la venta como si todavía estuvieran casados ​​si vender en dos años de la muerte de su cónyuge, pero no si se han vuelto a casar antes de la venta.

Si no puede utilizar la exclusión, es posible que tenga ganancias de capital imponibles. También es posible que deba saber exactamente la ganancia si se acerca o supera la cantidad de exención correspondiente a su estado civil para efectos de la declaración.

Calculando la ganancia

La ganancia es la medida en que la cantidad obtenida, o el precio de venta neto, excede su base de costo ajustado. Analicemos eso.

Si resta los costos de venta (como los honorarios del agente inmobiliario) del precio de venta, obtiene la cantidad que obtuvo de la venta. Este es su precio de venta neto.

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La base de costo ajustado es el precio de compra original de su casa, ajustado por mejoras. Si ha realizado mejoras significativas en la casa, como un techo nuevo o la remodelación de una cocina, puede agregar los costos de esas mejoras a su base.

Esto aumenta efectivamente el monto de su inversión, reduciendo la parte imponible de sus ganancias de capital.

No puede agregar costos de mantenimiento (como repintar) a su base. Cualquier elemento que agregue a la base debe seguir siendo parte de la casa. Por ejemplo, si instaló una alfombra y luego la rompió para colocar madera dura, solo el costo de este último piso se agregaría a su base.

Una vez que haya calculado su base ajustada, la resta de su precio de venta neto para determinar su ganancia en la venta. Si tiene una pérdida por la venta de una residencia personal, no es deducible a efectos fiscales.

Consideraciones adicionales

Hay algunas reglas adicionales que se aplican a algunas situaciones. Personal militar en servicio activo es posible que pueda incluir el tiempo de trabajo fuera de su hogar para cumplir con la prueba de uso. Mudarse después de menos de dos años de propiedad o uso puede resultar en una exención parcial si la mudanza es necesaria por motivos laborales o médicos.

Los detalles aplicables relacionados con situaciones específicas se pueden encontrar en IRS publicación 523, "Vender su casa".

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Consideraciones de planificación

Para muchas personas, comprar o vender una casa es algo poco común y depende del lugar donde necesitan vivir por motivos de trabajo u otras razones. Pero existen algunas oportunidades de planificación que pueden marcar una gran diferencia para algunas personas.

Si actualmente tiene varias casas que califican para la exención, el momento de sus ventas se vuelve muy importante.

Si hay poca ganancia en una casa y la vende primero, es posible que desee dejar de tomar la exclusión y dejarla para la ganancia mayor.

Si tiene una casa con muchas ganancias, cerca de la exclusión, podría considerar una mudanza que usaría la exención.

Por ejemplo, usted y su cónyuge tienen casi $ 500,000 de ganancia en una casa en un área donde espera que los bienes raíces continúen valorizándose. También puede esperar vivir en la zona durante bastante más tiempo. Podría vender su casa y mudarse a una casa de precio similar, utilizando la exclusión para evitar impuestos sobre las ganancias de capital y tener una base mucho más alta en la nueva casa.

Si está considerando reducir o aumentar el tamaño o algún otro cambio, esta podría ser una jugada muy grande a largo plazo, haciendo uso efectivo de la exclusión dos veces en lugar de una.

Estas son decisiones importantes y deben tomarse solo después de pensar en todos los detalles, preferiblemente con el asesoramiento de un asesor financiero o un profesional de impuestos.

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Consideraciones finales

A muchas personas no les gusta el papeleo. Saber cómo se calcula la ganancia y qué puede aumentar su base puede inspirar un mejor mantenimiento de registros para algunos propietarios.

Es bueno saber que la piscina que está considerando puede aumentar la base de su hogar y potencialmente ayudar con los impuestos más adelante; Otra cosa es encontrar documentación para el grupo que colocó hace apenas 10 años cuando necesita justificar la cantidad.

Mantener sus registros sigue siendo importante.

Muchas personas podrán utilizar la exclusión para compensar al menos parte de sus ganancias. El tiempo es importante: debe cumplir con las pruebas de propiedad y uso, y sería una pena perder un par de semanas cuando hay una gran ganancia en la línea. A menudo, las transacciones caen dentro de la exclusión; con un poco de planificación, es posible que pueda asegurarse de que la suya lo haga.

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